UK में बाय-टू-लेट संपत्तियों से किराया आय व्यक्तिगत आय के रूप में टैक्स लगती है — यह आपकी रोज़गार आय के ऊपर बैठती है और 20%, 40%, और 45% की समान सीमांत दरों के अधीन है। स्वीकार्य कटौतियों, मॉर्गेज ब्याज प्रतिबंध, और संपत्ति स्वामित्व के Capital Gains Tax प्रभावों को समझना किसी भी मकान मालिक के लिए आवश्यक है जो अपने निवेश पर रिटर्न सटीक रूप से कैलकुलेट करना चाहता है।
2017 के बाद से UK मकान मालिकों का टैक्स परिदृश्य काफी बदल गया है, विशेष रूप से मॉर्गेज ब्याज राहत (Section 24) के चरणबद्ध हटाने के साथ। कई मकान मालिक जो पहले लाभदायक रूप से काम करते थे अब पाते हैं कि उनका टैक्स उद्देश्यों के लिए "पेपर प्रॉफिट" उनके वास्तविक कैश प्रॉफिट से अधिक है — जो अप्रत्याशित रूप से बड़े टैक्स बिल की ओर ले जाता है। यह गाइड 26-27 में मकान मालिक कराधान के बारे में वह सब कुछ कवर करती है जो आपको जानना चाहिए।
UK मकान मालिक के रूप में किराया आय पर कैसे टैक्स लगता है?
किराया आय अर्जित आय के रूप में मानी जाती है और आपकी सीमांत दर पर टैक्स लगता है। अगर आप अपनी नियमित नौकरी से £50,000 कमाते हैं और £12,000 किराया लाभ प्राप्त करते हैं, तो किराया आय आपके वेतन के ऊपर बैठती है — मतलब इस पर 40% टैक्स लगता है (क्योंकि आपका वेतन पहले ही £50,270 तक बेसिक रेट बैंड उपयोग कर चुका है)। इस परिदृश्य में आपकी किराया लाभ पर कुल आयकर £4,800 है।
अगर संपत्ति आपकी एकमात्र आय है, तो पहला £12,579 Personal Allowance द्वारा कवर होता है (कोई टैक्स नहीं), फिर £50,270 तक 20%, £125,140 तक 40%, और उसके ऊपर 45%। किराया आय पर National Insurance नहीं लगता (यह अनर्जित आय है), जो रोज़गार या स्व-रोज़गार की तुलना में एक महत्वपूर्ण लाभ है।
£100,000 से ऊपर कुल आय वाले मकान मालिकों को Personal Allowance टेपर का सामना करना पड़ता है — £12,579 भत्ता £100,000 से ऊपर प्रत्येक £2 के लिए £1 पर वापस लिया जाता है। किराया लाभ आपको इस ट्रैप में और आगे धकेलता है। £90,000 वेतन प्लस £15,000 किराया लाभ कमाने वाले मकान मालिक की कुल आय £105,000 है, मतलब £5,000 Personal Allowance वापस लिया जाता है — टेपर ज़ोन में किराया आय पर प्रभावी 60% सीमांत दर बनाते हुए।
£1,000 Property Allowance क्या है?
Property Allowance स्व-रोज़गार आय के लिए Trading Allowance के समान काम करता है। अगर आपकी ग्रॉस संपत्ति आय (खर्चों से पहले) प्रति वर्ष £1,000 या उससे कम है, तो आपको HMRC को बताने या कोई टैक्स देने की ज़रूरत नहीं है। यह कभी-कभी की आय जैसे ड्राइववे किराये पर देना, अल्पकालिक कमरा किराये, या संपत्ति से अन्य सूक्ष्म-आय कवर करता है।
अगर आपकी ग्रॉस संपत्ति आय £1,000 से अधिक है, तो आपके पास दो विकल्प हैं: वास्तविक खर्चे घटाएं (अधिकांश मकान मालिकों के लिए मानक दृष्टिकोण) या इसके बजाय £1,000 फ्लैट भत्ता घटाएं। आप दोनों उपयोग नहीं कर सकते — यह एक या दूसरा है। मॉर्गेज ब्याज, बीमा, प्रबंधन शुल्क, और मरम्मत वाली किसी भी गंभीर किराये की संपत्ति के लिए, वास्तविक खर्चे लगभग हमेशा £1,000 से अधिक होंगे।
ध्यान दें कि Property Allowance Rent-a-Room Relief से अलग है, जो आपको अपने मुख्य घर में एक सुसज्जित कमरा किराये पर देकर £7,500 तक टैक्स-फ्री कमाने की अनुमति देता है। अगर आप एक अलग संपत्ति के बजाय एक अतिरिक्त बेडरूम किराये पर दे रहे हैं, तो Rent-a-Room Relief आमतौर पर अधिक उदार है। दो राहतों को एक ही आय के लिए जोड़ा नहीं जा सकता।
मकान मालिक किराया आय से कौन से खर्चे घटा सकते हैं?
स्वीकार्य खर्चे आपका कर योग्य किराया लाभ कम करते हैं। ये "पूर्णतः और विशेष रूप से" किराये के व्यवसाय के लिए किए गए होने चाहिए। मुख्य श्रेणियाँ हैं:
- लेटिंग एजेंट शुल्क: प्रबंधन कंपनियों द्वारा ली जाने वाली कमीशन (आमतौर पर किराये का 8-15%)
- बीमा: मकान मालिक बिल्डिंग और कंटेंट बीमा, किराया गारंटी बीमा
- मरम्मत और रखरखाव: बॉयलर ठीक करना, पुनः पेंटिंग, टूटी फिटिंग बदलना (लेकिन सुधार नहीं)
- ग्राउंड रेंट और सर्विस चार्ज: लीज़होल्ड संपत्तियों के लिए
- काउंसिल टैक्स और उपयोगिताएं: केवल खाली अवधि के दौरान जब आप भुगतान करते हैं
- अकाउंटेंसी शुल्क: आपके संपत्ति खाते और टैक्स रिटर्न तैयार करने की लागत
- कानूनी शुल्क: किरायेदारी नवीनीकरण या बेदखली कार्यवाही के लिए (प्रारंभिक खरीद नहीं)
- यात्रा लागत: संपत्ति निरीक्षण या किरायेदारों से मिलने के लिए माइलेज (कार द्वारा 45p/मील)
- घरेलू वस्तुओं का प्रतिस्थापन: फर्नीचर, उपकरण, और साज-सामान बदलना (समान के लिए समान)
एक महत्वपूर्ण भेद: मरम्मत कटौती योग्य है लेकिन सुधार नहीं। टूटा बॉयलर ठीक करना मरम्मत है (कटौती योग्य)। काम करने वाले बॉयलर को बेहतर मॉडल से बदलना सुधार है (पूंजीगत व्यय — केवल बेचते समय CGT के विरुद्ध कटौती योग्य)। HMRC इस सीमा की बारीकी से जाँच करता है, इसलिए पहले/बाद की स्थिति के विस्तृत रिकॉर्ड और तस्वीरें रखें।
अगर आप लेटिंग एजेंट उपयोग करने के बजाय संपत्ति स्वयं प्रबंधित करते हैं, तो आप अभी भी विज्ञापन, यात्रा के खर्चे क्लेम कर सकते हैं, और आपका समय अप्रत्यक्ष रूप से कम लागत में परिलक्षित होता है। हालांकि, आप स्वयं को "प्रबंधन शुल्क" भुगतान करके इसे नहीं घटा सकते — केवल तृतीय पक्षों को भुगतान स्वीकार्य है।
Section 24 मॉर्गेज ब्याज प्रतिबंध कैसे काम करता है?
अप्रैल 2020 से, आवासीय मकान मालिक अब मॉर्गेज ब्याज को खर्चे के रूप में नहीं घटा सकते। इसके बजाय, आपको अपनी वित्त लागत के 20% मूल्य का टैक्स क्रेडिट (तकनीकी रूप से एक "टैक्स रिडक्शन") मिलता है। इसका मतलब है कि आपका कर योग्य किराया लाभ ब्याज घटाने *से पहले* गणना किया जाता है, और फिर आपको अंत में 20% क्रेडिट वापस मिलता है।
20% टैक्स देने वाले बेसिक रेट करदाताओं के लिए, यह तटस्थ है — आप ब्याज सहित लाभ पर 20% देते हैं, फिर 20% क्रेडिट मिलता है, समान निकलता है। लेकिन 40% पर हायर रेट करदाताओं के लिए, आप लाभ पर 40% देते हैं लेकिन केवल 20% वापस मिलता है — मॉर्गेज ब्याज के हर पाउंड पर 20% की वास्तविक लागत। एडिशनल रेट करदाताओं के लिए, अंतर 25% है।
अत्यधिक गियर्ड संपत्तियों के लिए व्यावहारिक प्रभाव गंभीर है। £60,000 वेतन कमाने वाले मकान मालिक पर विचार करें जिसकी संपत्ति £15,000 किराया और £10,000 मॉर्गेज ब्याज उत्पन्न करती है। Section 24 से पहले, कर योग्य लाभ £5,000 था (किराया माइनस ब्याज माइनस खर्चे)। Section 24 के बाद, कर योग्य लाभ £15,000 माइनस अन्य खर्चे (मान लें £13,000) है, और £10,000 ब्याज केवल £2,000 टैक्स क्रेडिट उत्पन्न करता है। अतिरिक्त कर योग्य आय आपको उच्च बैंड में भी धकेल सकती है या PA टेपर ट्रिगर कर सकती है — एक कैस्केडिंग टैक्स प्रभाव बनाते हुए।
किराये की संपत्ति बेचने पर कौन सा Capital Gains Tax लागू होता है?
जब आप बाय-टू-लेट संपत्ति बेचते हैं, तो लाभ (बिक्री मूल्य माइनस खरीद मूल्य माइनस स्वीकार्य लागत) Capital Gains Tax के अधीन है। आवासीय संपत्ति अन्य संपत्तियों की तुलना में ऊँची CGT दरें आकर्षित करती है: बेसिक रेट करदाताओं के लिए 18% और हायर/एडिशनल रेट करदाताओं के लिए 24%। £3,000 की वार्षिक छूट राशि लाभ के एक छोटे हिस्से को ऑफसेट कर सकती है।
लाभ कम करने वाली स्वीकार्य लागतों में शामिल हैं: मूल खरीद मूल्य, खरीद पर भुगतान किया गया स्टैम्प ड्यूटी, कानूनी शुल्क (खरीदना और बेचना), बिक्री पर एस्टेट एजेंट शुल्क, और स्वामित्व के दौरान किए गए पूंजीगत सुधार (विस्तार, रूपांतरण, मरम्मत नहीं)। ये दसियों हज़ार तक जोड़ सकते हैं और कर योग्य लाभ को काफी कम कर सकते हैं।
आवासीय संपत्ति पर CGT कम्पलीशन (एक्सचेंज नहीं) के 60 दिनों के भीतर रिपोर्ट और भुगतान किया जाना चाहिए। यह सामान्य Self-Assessment टाइमलाइन से बहुत तेज़ है और कई विक्रेताओं को चौंकाता है। आप HMRC की ऑनलाइन CGT संपत्ति डिस्पोज़ल सेवा के माध्यम से डिस्पोज़ल रिपोर्ट करते हैं और तुरंत अनुमानित टैक्स भुगतान करते हैं। कोई भी समायोजन बाद में आपके Self-Assessment रिटर्न पर reconcile किया जाता है।
क्या मुझे मकान मालिक के रूप में Self-Assessment के लिए रजिस्टर करना होगा?
हाँ — अगर आपकी ग्रॉस संपत्ति आय £1,000 Property Allowance से अधिक है, तो आपको Self-Assessment के लिए रजिस्टर करना होगा और हर साल टैक्स रिटर्न दाखिल करना होगा। यह तब भी लागू होता है अगर आप खर्चों के बाद हानि करते हैं। आप Self-Assessment रिटर्न के UK Property पृष्ठों (SA105) पर अपनी किराया आय रिपोर्ट करते हैं, आय, खर्चे, और मॉर्गेज ब्याज टैक्स क्रेडिट अलग से विस्तृत करते हुए।
अगर आप पहले से Self-Assessment के लिए रजिस्टर्ड हैं (शायद इसलिए कि आप स्व-रोज़गार हैं या £150,000 से अधिक कमाते हैं), तो आप बस अपने मौजूदा रिटर्न में संपत्ति पृष्ठ जोड़ते हैं। ऑनलाइन फाइलिंग की अंतिम तिथि कर वर्ष के अंत के बाद 31 जनवरी है। अगर आपकी कई संपत्तियाँ हैं, तो सारी UK किराया आय एक ही किराया व्यवसाय के रूप में एक साथ रिपोर्ट की जाती है — आप प्रत्येक संपत्ति के लिए अलग से दाखिल नहीं करते।
UK संपत्ति से हानि आगे ले जाई जा सकती है और भविष्य के संपत्ति लाभ के विरुद्ध सेट की जा सकती है — लेकिन अन्य आय के विरुद्ध नहीं। अगर मॉर्गेज ब्याज और खर्चे आपकी किराया आय से अधिक हैं, तो हानि आगे बढ़ती है जब तक आपके पास ऑफसेट करने के लिए संपत्ति लाभ न हो। हानियों का सावधानीपूर्ण रिकॉर्ड रखें, क्योंकि पूरी तरह उपयोग करने में कई साल लग सकते हैं।
2026/27 में मकान मालिकों को प्रभावित करने वाले प्रमुख बदलाव क्या हैं?
Furnished Holiday Let (FHL) व्यवस्था अप्रैल 2025 से समाप्त कर दी गई, जिसका मतलब है कि अल्पकालिक छुट्टी किराये अब तरजीही टैक्स उपचार प्राप्त नहीं करते। पहले, FHL संपत्तियाँ कैपिटल अलाउंस क्लेम कर सकती थीं, Section 24 से छूट थीं, और बिक्री पर Business Asset Disposal Relief के लिए योग्य थीं। 26-27 से, उन पर मानक बाय-टू-लेट के समान टैक्स लगता है — छुट्टी किराये मालिकों के लिए एक महत्वपूर्ण नुकसान।
CGT वार्षिक छूट राशि भी £3,000 तक कम कर दी गई है (2023/24 में £6,000 और उससे पहले £12,300 से)। इसका मतलब है कि संपत्ति बिक्री पर मामूली लाभ भी अब कर योग्य हैं। £100,000 बढ़ी हुई संपत्ति के लिए, £3,000 छूट केवल £720 टैक्स बचाती है — समग्र बिल की तुलना में शायद ही अर्थपूर्ण।
आगे देखते हुए, Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) अंततः £50,000 से अधिक योग्य आय वाले मकान मालिकों को HMRC को तिमाही डिजिटल अपडेट जमा करने की आवश्यकता होगी। हालांकि पूर्ण रोलआउट तिथि बदलती रहती है, मकान मालिकों को अब संक्रमण आसान बनाने के लिए संगत सॉफ्टवेयर का उपयोग करके डिजिटल रिकॉर्ड रखना शुरू कर देना चाहिए।
मैं अपना कुल मकान मालिक टैक्स बिल कैसे अनुमान लगाऊँ?
अपना टैक्स अनुमान लगाने के लिए, अपना किराया लाभ (किराया माइनस स्वीकार्य खर्चे, मॉर्गेज ब्याज को छोड़कर) कैलकुलेट करें, इसे अपनी अन्य आय में जोड़ें, और सीमांत दरें लागू करें। फिर अपने मॉर्गेज ब्याज पर 20% क्रेडिट घटाएं। £45,000 वेतन और £10,000 किराया लाभ और £6,000 मॉर्गेज ब्याज वाले मकान मालिक के लिए: £10,000 लाभ कुल आय £55,000 तक धकेलता है, £50,270 से ऊपर के हिस्से पर 40% टैक्स। मॉर्गेज ब्याज क्रेडिट £1,200 है।
विभिन्न परिदृश्य मॉडल करने के लिए हमारा कैलकुलेटर उपयोग करें। सही सीमांत दरें देखने के लिए अपनी संयुक्त आय (वेतन प्लस किराया लाभ) दर्ज करें। मॉर्गेज ब्याज को अपनी खर्चे गणना से बाहर रखना और क्रेडिट अलग से लागू करना याद रखें — यह सबसे आम त्रुटि है जो मकान मालिक अपना बिल अनुमान लगाते समय करते हैं।
इनकॉर्पोरेट करने (लिमिटेड कंपनी के माध्यम से संचालित करना) पर विचार करने वाले मकान मालिकों के लिए, गणना अलग है — कंपनियां अभी भी मॉर्गेज ब्याज पूरी तरह घटा सकती हैं, और व्यक्तिगत आयकर दरों के बजाय 25% पर Corporation Tax देती हैं। संरचनाओं की तुलना के लिए हमारी sole trader vs limited company गाइड देखें।
स्रोत
- HMRC — Tax on rental income. किराया आय सीमांत दरों पर टैक्स: 20%, 40%, 45%। जुलाई 2026 में एक्सेस किया गया।
- HMRC — Mortgage interest restriction (Section 24). वित्त लागत के 20% पर टैक्स क्रेडिट। जुलाई 2026 में एक्सेस किया गया।
- HMRC — Capital Gains Tax rates. आवासीय संपत्ति: 18% (बेसिक रेट), 24% (हायर रेट)। वार्षिक छूट राशि: £3,000। जुलाई 2026 में एक्सेस किया गया।
- HMRC — Income Tax rates and Personal Allowances. Personal Allowance £12,579। जुलाई 2026 में एक्सेस किया गया।