Venitul din chirii din proprietățile buy-to-let este impozitat ca venit personal în Marea Britanie — se adaugă la venitul tău din muncă și este supus acelorași cote marginale de 20%, 40% și 45%. Înțelegerea deducerilor permise, a restricției privind dobânda la creditul ipotecar și a implicațiilor impozitului pe câștigurile de capital ale proprietății este esențială pentru orice proprietar care dorește să-și calculeze cu precizie randamentul investiției.
Peisajul fiscal pentru proprietarii din Marea Britanie s-a schimbat semnificativ din 2017, în special odată cu eliminarea treptată a scutirii de dobândă la creditul ipotecar (Secțiunea 24). Mulți proprietari care anterior operau profitabil constată acum că „profitul lor pe hârtie” în scopuri fiscale este mai mare decât profitul lor real în numerar — ceea ce duce la facturi fiscale neașteptat de mari. Acest ghid acoperă tot ce trebuie să știi despre impozitarea proprietarilor în 26-27.
Cum este impozitat venitul din chirii ca proprietar în Marea Britanie?
Venitul din chirii este tratat ca venit din muncă și impozitat la cota ta marginală. Dacă câștigi £50,000 din munca ta de zi cu zi și primești £12,000 profit din chirii, venitul din chirii se adaugă la salariul tău — ceea ce înseamnă că este impozitat la 40% (deoarece salariul tău utilizează deja banda de cotă de bază până la £50,270). Impozitul total pe profitul tău din chirii în acest scenariu este de £4,800.
Dacă proprietatea este singurul tău venit, primii £12,579 sunt acoperiți de Alocația Personală (fără impozit), apoi plătești 20% până la £50,270, 40% până la £125,140 și 45% peste această sumă. Asigurările Naționale (National Insurance) nu sunt percepute pe venitul din chirii (este un venit necâștigat), ceea ce reprezintă un avantaj semnificativ față de muncă sau activitatea independentă.
Proprietarii cu venituri totale peste £100,000 se confruntă cu reducerea Alocației Personale — alocația de £12,579 este retrasă cu £1 pentru fiecare £2 peste £100,000. Profiturile din chirii te împing mai departe în această capcană. Un proprietar care câștigă un salariu de £90,000 plus £15,000 profit din chirii are un venit total de £105,000, ceea ce înseamnă că £5,000 din Alocația Personală sunt retrase — creând o cotă marginală efectivă de 60% pe venitul din chirii în zona de reducere.
Ce este Alocația pentru proprietate de £1,000?
Alocația pentru proprietate funcționează similar cu Alocația pentru activități comerciale (Trading Allowance) pentru veniturile din activități independente. Dacă venitul tău brut din proprietate (înainte de cheltuieli) este de £1,000 sau mai puțin pe an, nu trebuie să informezi HMRC despre aceasta și nici să plătești vreun impozit. Aceasta acoperă veniturile ocazionale, cum ar fi închirierea unei alei, închirierea unei camere pe termen scurt sau alte micro-venituri din proprietate.
Dacă venitul tău brut din proprietate depășește £1,000, ai două opțiuni: deduci cheltuielile reale (abordarea standard pentru majoritatea proprietarilor) sau deduci în schimb alocația forfetară de £1,000. Nu poți folosi ambele — este una sau cealaltă. Pentru orice proprietate de închiriat serioasă cu dobândă la credit ipotecar, asigurare, taxe de administrare și reparații, cheltuielile reale vor depăși aproape întotdeauna £1,000.
Reține că Alocația pentru proprietate este separată de Scutirea pentru închirierea unei camere (Rent-a-Room Relief), care îți permite să câștigi până la £7,500 scutite de impozit din închirierea unei camere mobilate în locuința ta principală. Dacă închiriezi un dormitor liber, mai degrabă decât o proprietate separată, Scutirea pentru închirierea unei camere (Rent-a-Room Relief) este de obicei mai generoasă. Cele două scutiri nu pot fi combinate pentru același venit.
Ce cheltuieli pot deduce proprietarii din venitul din chirii?
Cheltuielile deductibile reduc profitul tău impozabil din chirii. Acestea trebuie să fie suportate „integral și exclusiv” pentru afacerea de închiriere. Principalele categorii sunt:
- Taxe agent de închiriere: comision perceput de companiile de administrare (de obicei 8-15% din chirie)
- Asigurare: asigurare de clădiri și conținut pentru proprietari, asigurare de garanție a chiriei
- Reparații și întreținere: repararea cazanelor, revopsirea, înlocuirea fitingurilor stricate (dar nu îmbunătățiri)
- Chirie funciară și taxe de serviciu: pentru proprietățile închiriate pe termen lung (leasehold)
- Impozitul local (Council Tax) și utilități: doar în perioadele de vacanță când le plătești tu
- Onorarii contabile: costurile de pregătire a conturilor proprietății și a declarației fiscale
- Onorarii legale: pentru reînnoirea contractelor de închiriere sau procedurile de evacuare (nu achiziția inițială)
- Costuri de călătorie: kilometraj pentru a inspecta proprietatea sau a întâlni chiriași (45p/milă cu mașina)
- Înlocuirea articolelor de uz casnic: înlocuirea mobilierului, a electrocasnicelor și a amenajărilor (similar cu cele existente)
O distincție critică: reparațiile sunt deductibile, dar îmbunătățirile nu sunt. Repararea unui cazan stricat este o reparație (deductibilă). Înlocuirea unui cazan funcțional cu un model mai bun este o îmbunătățire (cheltuială de capital — deductibilă doar împotriva impozitului pe câștigurile de capital (CGT) la vânzare). HMRC examinează îndeaproape această limită, așa că păstrează înregistrări detaliate și fotografii ale stării înainte/după.
Dacă administrezi proprietatea singur, mai degrabă decât să folosești un agent de închiriere, poți totuși să revendici cheltuieli pentru publicitate, călătorii, iar timpul tău este implicit reflectat în costurile mai mici. Cu toate acestea, nu îți poți plăti o „taxă de administrare” și să o deduci — doar plățile către terți sunt deductibile.
Cum funcționează restricția privind dobânda la creditul ipotecar conform Secțiunii 24?
Din aprilie 2020, proprietarii de locuințe nu mai pot deduce dobânda la creditul ipotecar ca cheltuială. În schimb, primești un credit fiscal (tehnic, o „reducere de impozit”) în valoare de 20% din costurile tale de finanțare. Aceasta înseamnă că profitul tău impozabil din chirii este calculat *înainte* de deducerea dobânzii, iar apoi primești un credit de 20% înapoi la final.
Pentru contribuabilii cu cota de bază care plătesc impozit de 20%, acest lucru este neutru — plătești 20% pe profitul incluzând dobânda, apoi primești un credit de 20%, rezultatul fiind același. Dar pentru contribuabilii cu cota superioară de 40%, plătești 40% pe profit, dar primești înapoi doar 20% — un cost real de 20% pentru fiecare liră de dobândă la creditul ipotecar. Pentru contribuabilii cu cota suplimentară, diferența este de 25%.
Impactul practic este sever pentru proprietățile cu un grad ridicat de îndatorare. Să luăm în considerare un proprietar care câștigă un salariu de £60,000 cu o proprietate care generează £15,000 chirie și £10,000 dobândă la creditul ipotecar. Înainte de Secțiunea 24, profitul impozabil era de £5,000 (chirie minus dobândă minus cheltuieli). După Secțiunea 24, profitul impozabil este de £15,000 minus alte cheltuieli (să zicem £13,000), iar dobânda de £10,000 generează doar un credit fiscal de £2,000. Venitul impozabil suplimentar te poate împinge, de asemenea, într-o bandă superioară sau poate declanșa reducerea Alocației Personale (PA taper) — creând un efect fiscal în cascadă.
Ce impozit pe câștigurile de capital se aplică atunci când vând o proprietate închiriată?
Când vinzi o proprietate buy-to-let, câștigul (prețul de vânzare minus prețul de cumpărare minus costurile deductibile) este supus impozitului pe câștigurile de capital (Capital Gains Tax). Proprietățile rezidențiale atrag cote de CGT mai mari decât alte active: 18% pentru contribuabilii cu cota de bază și 24% pentru contribuabilii cu cota superioară/suplimentară. Suma anuală scutită (Annual Exempt Amount) de £3,000 poate compensa o mică parte din câștig.
Costurile deductibile care reduc câștigul includ: prețul inițial de achiziție, taxa de timbru plătită la cumpărare, onorariile legale (cumpărare și vânzare), taxele agentului imobiliar la vânzare și îmbunătățirile de capital efectuate în timpul proprietății (extensii, conversii, nu reparații). Acestea se pot ridica la zeci de mii și pot reduce semnificativ câștigul impozabil.
Impozitul pe câștigurile de capital (CGT) pe proprietățile rezidențiale trebuie raportat și plătit în termen de 60 de zile de la finalizare (nu de la schimbul de contracte). Acest termen este mult mai rapid decât termenul normal pentru Self-Assessment și ia prin surprindere mulți vânzători. Raportezi cedarea proprietății prin serviciul online de cedare a proprietăților supuse CGT al HMRC și plătești impozitul estimat imediat. Orice ajustare este reconciliată ulterior în declarația ta Self-Assessment.
Trebuie să mă înregistrez pentru Self-Assessment ca proprietar?
Da — dacă venitul tău brut din proprietate depășește Alocația pentru proprietate de £1,000, trebuie să te înregistrezi pentru Self-Assessment și să depui o declarație fiscală în fiecare an. Acest lucru se aplică chiar dacă înregistrezi o pierdere după cheltuieli. Îți raportezi venitul din chirii pe paginile de proprietate din Marea Britanie (SA105) ale declarației Self-Assessment, detaliind separat venitul, cheltuielile și creditul fiscal pentru dobânda la creditul ipotecar.
Dacă ești deja înregistrat pentru Self-Assessment (poate pentru că ești independent sau câștigi peste £150,000), pur și simplu adaugi paginile de proprietate la declarația ta existentă. Termenul limită pentru depunerea online este 31 ianuarie după încheierea anului fiscal. Dacă ai mai multe proprietăți, toate veniturile din chirii din Marea Britanie sunt raportate împreună ca o singură afacere de închiriere — nu depui separat pentru fiecare proprietate.
Pierderile din proprietățile din Marea Britanie pot fi reportate și compensate cu profiturile viitoare din proprietăți — dar nu cu alte venituri. Dacă dobânda la creditul ipotecar și cheltuielile depășesc venitul tău din chirii, pierderea se reportează până când ai profituri din proprietăți pentru a o compensa. Păstrează înregistrări meticuloase ale pierderilor, deoarece poate dura câțiva ani pentru a le utiliza pe deplin.
Care sunt modificările cheie care afectează proprietarii în 2026/27?
Regimul de închiriere mobilată pentru vacanțe (Furnished Holiday Let - FHL) a fost abolit din aprilie 2025, ceea ce înseamnă că închirierile pe termen scurt pentru vacanțe nu mai beneficiază de tratament fiscal preferențial. Anterior, proprietățile FHL puteau solicita deduceri de capital (capital allowances), erau scutite de Secțiunea 24 și se calificau pentru Scutirea pentru cedarea activelor de afaceri (Business Asset Disposal Relief) la vânzare. Începând cu 26-27, acestea sunt impozitate identic cu proprietățile buy-to-let standard — un dezavantaj semnificativ pentru proprietarii de închirieri pentru vacanțe.
Suma anuală scutită de impozit pe câștigurile de capital (CGT Annual Exempt Amount) a fost, de asemenea, redusă la £3,000 (de la £6,000 în 2023/24 și £12,300 înainte de aceasta). Aceasta înseamnă că chiar și câștigurile modeste din vânzările de proprietăți sunt acum impozabile. Pentru o proprietate care a crescut în valoare cu £100,000, scutirea de £3,000 economisește doar £720 din impozit — abia semnificativ comparativ cu factura totală.
Privind în perspectivă, Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) va cere în cele din urmă proprietarilor cu venituri eligibile de peste £50,000 să transmită actualizări digitale trimestriale către HMRC. Deși data completă de implementare continuă să se schimbe, proprietarii ar trebui să înceapă să țină înregistrări digitale acum, folosind software compatibil, pentru a facilita tranziția.
Cum îmi pot estima factura fiscală totală ca proprietar?
Pentru a-ți estima impozitul, calculează-ți profitul din chirii (chirie minus cheltuieli deductibile, excluzând dobânda la creditul ipotecar), adaugă-l la celelalte venituri și aplică ratele marginale. Apoi scade creditul de 20% pentru dobânda la creditul ipotecar. Pentru un proprietar care câștigă un salariu de £45,000 cu £10,000 profit din chirii și £6,000 dobândă la creditul ipotecar: profitul de £10,000 împinge venitul total la £55,000, impozitat la 40% pe porțiunea de peste £50,270. Creditul pentru dobânda la creditul ipotecar este de £1,200.
Folosește calculatorul nostru pentru a modela diferite scenarii. Introdu venitul tău combinat (salariu plus profit din chirii) pentru a vedea ratele marginale corecte. Nu uita să excluzi dobânda la creditul ipotecar din calculul cheltuielilor tale și să aplici creditul separat — aceasta este cea mai frecventă eroare pe care o fac proprietarii atunci când își estimează factura.
Pentru proprietarii care iau în considerare înființarea unei societăți (operarea printr-o societate cu răspundere limitată), calculul este diferit — companiile pot încă deduce integral dobânda la creditul ipotecar și plătesc impozit pe profit (Corporation Tax) de 25% în loc de cote de impozit pe venitul personal. Consultă ghidul nostru întreprindere individuală vs societate cu răspundere limitată pentru o comparație a structurilor.
Surse
- HMRC — Impozitul pe venitul din chirii. Venitul din chirii impozitat la cote marginale: 20%, 40%, 45%. Accesat iulie 2026.
- HMRC — Restricția privind dobânda la creditul ipotecar (Secțiunea 24). Credit fiscal de 20% din costurile de finanțare. Accesat iulie 2026.
- HMRC — Cote de impozit pe câștigurile de capital (Capital Gains Tax). Proprietăți rezidențiale: 18% (cotă de bază), 24% (cotă superioară). Suma anuală scutită (Annual Exempt Amount): £3,000. Accesat iulie 2026.
- HMRC — Cote de impozit pe venit și Alocații Personale (Personal Allowances). Alocația Personală (Personal Allowance) £12,579. Accesat iulie 2026.