Mieteinnahmen aus Buy-to-let-Immobilien werden im Vereinigten Königreich als persönliches Einkommen besteuert – sie werden auf Ihr Erwerbseinkommen aufgeschlagen und unterliegen denselben Grenzsteuersätzen von 20%, 40% und 45%. Das Verständnis der abzugsfähigen Ausgaben, der Hypothekenzinsabzugsbeschränkung und der Kapitalertragsteuer-Auswirkungen des Immobilienbesitzes ist unerlässlich für jeden Vermieter, der seine Kapitalrendite genau berechnen möchte.
Die Steuerlandschaft für britische Vermieter hat sich seit 2017 erheblich verändert, insbesondere durch die schrittweise Abschaffung der Hypothekenzinsentlastung (Section 24). Viele Vermieter, die zuvor profitabel waren, stellen nun fest, dass ihr „Buchgewinn“ für Steuerzwecke höher ist als ihr tatsächlicher Cashflow-Gewinn – was zu unerwartet hohen Steuerschulden führt. Dieser Leitfaden deckt alles ab, was Sie über die Besteuerung von Vermietern im Steuerjahr 26-27 wissen müssen.
Wie werden Mieteinnahmen als Vermieter im Vereinigten Königreich besteuert?
Mieteinnahmen werden als Erwerbseinkommen behandelt und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert. Wenn Sie £50.000 aus Ihrem Hauptberuf verdienen und £12.000 Mietgewinn erhalten, wird das Mieteinkommen auf Ihr Gehalt aufgeschlagen – was bedeutet, dass es mit 40% besteuert wird (da Ihr Gehalt bereits die Grundsteuersatzspanne bis £50,270 ausschöpft). Die gesamte Einkommensteuer auf Ihren Mietgewinn in diesem Szenario beträgt £4,800.
Wenn Immobilien Ihr einziges Einkommen sind, werden die ersten £12,579 durch den persönlichen Freibetrag (keine Steuer) abgedeckt, dann zahlen Sie 20% bis £50,270, 40% bis £125.140 und 45% darüber hinaus. National Insurance wird nicht auf Mieteinnahmen erhoben (es handelt sich um nicht-erwerbsmäßiges Einkommen), was ein erheblicher Vorteil gegenüber einer Anstellung oder Selbstständigkeit ist.
Vermieter mit einem Gesamteinkommen über £100,000 sind von der Kürzung des persönlichen Freibetrags betroffen – der £12,579 Freibetrag wird um £1 für jede £2 über £100,000 gekürzt. Mietgewinne treiben Sie tiefer in diese Falle. Ein Vermieter, der ein Gehalt von £90.000 plus £15.000 Mietgewinn erzielt, hat ein Gesamteinkommen von £105.000, was bedeutet, dass £5.000 des persönlichen Freibetrags entzogen werden – wodurch ein effektiver Grenzsteuersatz von 60% auf die Mieteinnahmen in der Kürzzone entsteht.
Was ist die £1,000 Immobilienpauschale?
Die Immobilienpauschale funktioniert ähnlich wie die Trading Allowance für selbstständige Einkünfte. Wenn Ihre Brutto-Mieteinnahmen (vor Abzug der Ausgaben) £1,000 oder weniger pro Jahr betragen, müssen Sie dies HMRC nicht melden oder Steuern zahlen. Dies deckt gelegentliche Einnahmen ab, wie die Vermietung einer Einfahrt, die kurzfristige Vermietung eines Zimmers oder andere Mikro-Einkünfte aus Immobilien.
Wenn Ihre Brutto-Mieteinnahmen £1,000 übersteigen, haben Sie zwei Möglichkeiten: tatsächliche Ausgaben abziehen (der Standardansatz für die meisten Vermieter) oder stattdessen die £1,000 Pauschale abziehen. Sie können nicht beides nutzen – es ist entweder das eine oder das andere. Für jede ernsthafte Mietimmobilie mit Hypothekenzinsen, Versicherungen, Verwaltungsgebühren und Reparaturen werden die tatsächlichen Ausgaben fast immer £1,000 übersteigen.
Beachten Sie, dass die Immobilienpauschale getrennt von der Rent-a-Room Relief ist, die es Ihnen ermöglicht, bis zu £7.500 steuerfrei durch die Vermietung eines möblierten Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz zu verdienen. Wenn Sie ein Gästezimmer statt einer separaten Immobilie vermieten, ist die Rent-a-Room Relief in der Regel großzügiger. Die beiden Entlastungen können nicht für dasselbe Einkommen kombiniert werden.
Welche Ausgaben können Vermieter von den Mieteinnahmen abziehen?
Abzugsfähige Ausgaben mindern Ihren steuerpflichtigen Mietgewinn. Sie müssen „vollständig und ausschließlich“ für das Vermietungsgeschäft anfallen. Die Hauptkategorien sind:
- Maklergebühren für Vermietung: Provisionen von Verwaltungsgesellschaften (typischerweise 8-15% der Miete)
- Versicherung: Gebäude- und Hausratversicherung für Vermieter, Mietgarantieversicherung
- Reparaturen und Instandhaltung: Reparatur von Heizkesseln, Neuanstrich, Austausch defekter Armaturen (aber keine Verbesserungen)
- Erbbauzins und Nebenkosten: für Pachtgrundstücke
- Gemeindesteuer und Nebenkosten: nur während Leerstandszeiten, wenn Sie diese zahlen
- Buchhaltungsgebühren: Kosten für die Erstellung Ihrer Immobilienbuchhaltung und Steuererklärung
- Anwaltskosten: für die Verlängerung von Mietverträgen oder Räumungsverfahren (nicht den ursprünglichen Kauf)
- Reisekosten: Fahrtkosten zur Inspektion der Immobilie oder zum Treffen mit Mietern (45p/Meile mit dem Auto)
- Ersatz von Haushaltsgegenständen: Ersatz von Möbeln, Geräten und Einrichtungsgegenständen (gleichwertig)
Eine wichtige Unterscheidung: Reparaturen sind abzugsfähig, Verbesserungen jedoch nicht. Die Reparatur eines defekten Boilers ist eine Reparatur (abzugsfähig). Der Austausch eines funktionierenden Boilers durch ein besseres Modell ist eine Verbesserung (Kapitalausgabe – nur gegen CGT abzugsfähig, wenn Sie verkaufen). HMRC prüft diese Grenze genau, daher sollten Sie detaillierte Aufzeichnungen und Fotos des Vorher-/Nachher-Zustands aufbewahren.
Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, anstatt einen Vermietungsmakler zu beauftragen, können Sie weiterhin Ausgaben für Werbung, Reisen geltend machen, und Ihre Zeit spiegelt sich implizit in den geringeren Kosten wider. Sie können sich jedoch keine „Verwaltungsgebühr“ zahlen und diese abziehen – nur Zahlungen an Dritte sind abzugsfähig.
Wie funktioniert die Hypothekenzinsabzugsbeschränkung gemäß Section 24?
Seit April 2020 können private Vermieter Hypothekenzinsen nicht mehr als Ausgabe abziehen. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift (technisch eine „Steuerermäßigung“) in Höhe von 20% Ihrer Finanzierungskosten. Das bedeutet, dass Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn *vor* Abzug der Zinsen berechnet wird und Sie dann am Ende eine Gutschrift von 20% zurückerhalten.
Für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz, die 20% Steuern zahlen, ist dies neutral – Sie zahlen 20% auf den Gewinn einschließlich Zinsen und erhalten dann eine Gutschrift von 20%, was sich unterm Strich ausgleicht. Aber für Steuerzahler mit dem höheren Steuersatz von 40% zahlen Sie 40% auf den Gewinn, erhalten aber nur 20% zurück – ein tatsächlicher Kostenanteil von 20% auf jedes Pfund Hypothekenzinsen. Für Steuerzahler mit dem zusätzlichen Steuersatz beträgt die Lücke 25%.
Die praktischen Auswirkungen sind gravierend für hoch verschuldete Immobilien. Betrachten Sie einen Vermieter, der ein Gehalt von £60.000 erzielt und eine Immobilie besitzt, die £15.000 Miete und £10.000 Hypothekenzinsen generiert. Vor Section 24 betrug der steuerpflichtige Gewinn £5.000 (Miete minus Zinsen minus Ausgaben). Nach Section 24 beträgt der steuerpflichtige Gewinn £15.000 abzüglich anderer Ausgaben (sagen wir £13.000), und die £10.000 Zinsen generieren nur eine Steuergutschrift von £2,000. Das zusätzliche steuerpflichtige Einkommen kann Sie auch in eine höhere Steuerklasse drängen oder die Kürzung des persönlichen Freibetrags auslösen – was einen kaskadierenden Steuereffekt erzeugt.
Welche Kapitalertragsteuer fällt an, wenn ich eine Mietimmobilie verkaufe?
Wenn Sie eine Buy-to-let-Immobilie verkaufen, unterliegt der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich abzugsfähiger Kosten) der Kapitalertragsteuer. Wohnimmobilien unterliegen höheren Kapitalertragsteuersätzen als andere Vermögenswerte: 18% für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz und 24% für Steuerzahler mit dem höheren/zusätzlichen Steuersatz. Der jährliche Freibetrag von £3,000 kann einen kleinen Teil des Gewinns ausgleichen.
Abzugsfähige Kosten, die den Gewinn mindern, umfassen: den ursprünglichen Kaufpreis, die beim Kauf gezahlte Stempelsteuer, Anwaltskosten (Kauf und Verkauf), Maklergebühren beim Verkauf und während des Besitzes vorgenommene Kapitalverbesserungen (Anbauten, Umbauten, keine Reparaturen). Diese können sich auf Zehntausende belaufen und den steuerpflichtigen Gewinn erheblich mindern.
Die Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien muss innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss (nicht nach Vertragsunterzeichnung) gemeldet und gezahlt werden. Dies ist viel schneller als die normale Frist für die Selbstveranlagung und überrascht viele Verkäufer. Sie melden die Veräußerung über den Online-Dienst von HMRC für die Veräußerung von Immobilien mit Kapitalertragsteuer und zahlen die geschätzte Steuer sofort. Jede Anpassung wird später in Ihrer Selbstveranlagungserklärung abgeglichen.
Muss ich mich als Vermieter für die Selbstveranlagung registrieren?
Ja – wenn Ihre Brutto-Mieteinnahmen die £1,000 Immobilienpauschale übersteigen, müssen Sie sich für die Selbstveranlagung registrieren und jedes Jahr eine Steuererklärung einreichen. Dies gilt auch, wenn Sie nach Abzug der Ausgaben einen Verlust erzielen. Sie melden Ihre Mieteinnahmen auf den Seiten für britische Immobilien (SA105) der Selbstveranlagungserklärung und führen Einkommen, Ausgaben und die Hypothekenzins-Steuergutschrift separat auf.
Wenn Sie bereits für die Selbstveranlagung registriert sind (vielleicht weil Sie selbstständig sind oder über £150.000 verdienen), fügen Sie einfach die Immobilienseiten Ihrer bestehenden Erklärung hinzu. Die Frist für die Online-Einreichung ist der 31. Januar nach dem Ende des Steuerjahres. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, werden alle britischen Mieteinnahmen zusammen als ein einziges Vermietungsgeschäft gemeldet – Sie reichen nicht separat für jede Immobilie ein.
Verluste aus britischen Immobilien können vorgetragen und mit zukünftigen Immobilienerträgen verrechnet werden – aber nicht mit anderen Einkünften. Wenn Hypothekenzinsen und Ausgaben Ihre Mieteinnahmen übersteigen, wird der Verlust vorgetragen, bis Sie Immobilienerträge haben, um ihn auszugleichen. Führen Sie genaue Aufzeichnungen über Verluste, da es mehrere Jahre dauern kann, bis diese vollständig genutzt werden.
Was sind die wichtigsten Änderungen für Vermieter im Steuerjahr 2026/27?
Das Regime für möblierte Ferienvermietungen (FHL) wurde ab April 2025 abgeschafft, was bedeutet, dass kurzfristige Ferienvermietungen keine bevorzugte steuerliche Behandlung mehr erhalten. Zuvor konnten FHL-Immobilien Kapitalabzüge geltend machen, waren von Section 24 ausgenommen und qualifizierten sich für die Business Asset Disposal Relief beim Verkauf. Ab dem Steuerjahr 26-27 werden sie identisch zu Standard-Buy-to-lets besteuert – ein erheblicher Nachteil für Eigentümer von Ferienvermietungen.
Der jährliche Kapitalertragsteuer-Freibetrag wurde ebenfalls auf £3,000 reduziert (von £6.000 im Steuerjahr 2023/24 und £12.300 davor). Das bedeutet, dass selbst bescheidene Gewinne aus Immobilienverkäufen nun steuerpflichtig sind. Für eine Immobilie, die um £100.000 an Wert gewonnen hat, spart die £3,000 Befreiung nur £720 an Steuern – kaum bedeutsam im Vergleich zur Gesamtsteuerschuld.
Mit Blick auf die Zukunft wird Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) letztendlich Vermieter mit qualifizierenden Einkünften über £50.000 dazu verpflichten, vierteljährliche digitale Updates an HMRC zu übermitteln. Während sich das vollständige Einführungsdatum weiterhin verschiebt, sollten Vermieter bereits jetzt digitale Aufzeichnungen mit kompatibler Software führen, um den Übergang zu erleichtern.
Wie kann ich meine gesamte Steuerschuld als Vermieter schätzen?
Um Ihre Steuer zu schätzen, berechnen Sie Ihren Mietgewinn (Miete abzüglich abzugsfähiger Ausgaben, ohne Hypothekenzinsen), addieren Sie ihn zu Ihren anderen Einkünften und wenden Sie die Grenzsteuersätze an. Ziehen Sie dann die 20% Gutschrift auf Ihre Hypothekenzinsen ab. Für einen Vermieter, der ein Gehalt von £45.000 mit £10.000 Mietgewinn und £6.000 Hypothekenzinsen erzielt: der Gewinn von £10.000 erhöht das Gesamteinkommen auf £55.000, das mit 40% auf den Teil über £50,270 besteuert wird. Die Hypothekenzinsgutschrift beträgt £1,200.
Nutzen Sie unseren Rechner, um verschiedene Szenarien zu modellieren. Geben Sie Ihr kombiniertes Einkommen (Gehalt plus Mietgewinn) ein, um die korrekten Grenzsteuersätze zu sehen. Denken Sie daran, Hypothekenzinsen aus Ihrer Ausgabenberechnung auszuschließen und die Gutschrift separat anzuwenden – dies ist der häufigste Fehler, den Vermieter bei der Schätzung ihrer Steuerschuld machen.
Für Vermieter, die erwägen, eine Gesellschaft zu gründen (über eine Limited Company zu operieren), ist die Berechnung anders – Unternehmen können Hypothekenzinsen weiterhin vollständig abziehen und zahlen Körperschaftsteuer von 25% anstatt persönliche Einkommensteuersätze. Siehe unseren Leitfaden Einzelunternehmer vs. Limited Company für einen Vergleich der Strukturen.
Quellen
- HMRC — Steuer auf Mieteinnahmen. Mieteinnahmen besteuert mit Grenzsteuersätzen: 20%, 40%, 45%. Zuletzt abgerufen im Juli 2026.
- HMRC — Hypothekenzinsabzugsbeschränkung (Section 24). Steuergutschrift von 20% der Finanzierungskosten. Zuletzt abgerufen im Juli 2026.
- HMRC — Kapitalertragsteuersätze. Wohnimmobilien: 18% (Grundsteuersatz), 24% (höherer Steuersatz). Jährlicher Freibetrag: £3,000. Zuletzt abgerufen im Juli 2026.
- HMRC — Einkommensteuersätze und persönliche Freibeträge. Persönlicher Freibetrag £12,579. Zuletzt abgerufen im Juli 2026.