Les revenus locatifs des biens immobiliers en location sont imposés comme des revenus personnels au Royaume-Uni — ils s'ajoutent à vos revenus d'emploi et sont soumis aux mêmes taux marginaux de 20 %, 40 % et 45 %. Comprendre les déductions autorisées, la restriction des intérêts hypothécaires et les implications de l'impôt sur les plus-values liées à la propriété immobilière est essentiel pour tout propriétaire bailleur souhaitant calculer précisément son retour sur investissement.
Le paysage fiscal des propriétaires bailleurs britanniques a considérablement changé depuis 2017, notamment avec la suppression progressive de la déduction des intérêts hypothécaires (Section 24). De nombreux propriétaires qui étaient auparavant rentables constatent désormais que leur « bénéfice comptable » à des fins fiscales est supérieur à leur bénéfice réel en trésorerie — entraînant des factures fiscales étonnamment élevées. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité des propriétaires bailleurs pour 26-27.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en tant que propriétaire bailleur au Royaume-Uni ?
Les revenus locatifs sont traités comme des revenus gagnés et imposés à votre taux marginal. Si vous gagnez £50 000 de votre emploi principal et recevez £12 000 de bénéfice locatif, le revenu locatif s'ajoute à votre salaire — ce qui signifie qu'il est imposé à 40 % (puisque votre salaire utilise déjà la tranche au taux de base jusqu'à £50,270). L'impôt total sur le revenu de votre bénéfice locatif dans ce scénario est de £4,800.
Si l'immobilier est votre seul revenu, les premiers £12,579 sont couverts par l'Allocation personnelle (pas d'impôt), puis vous payez 20 % jusqu'à £50,270, 40 % jusqu'à £125 140, et 45 % au-delà. L'Assurance nationale n'est pas prélevée sur les revenus locatifs (ce sont des revenus non gagnés), ce qui constitue un avantage significatif par rapport à l'emploi ou au travail indépendant.
Les propriétaires bailleurs dont le revenu total dépasse £100,000 sont confrontés au plafonnement de l'Allocation personnelle — l'allocation de £12,579 est retirée à raison de £1 pour chaque £2 au-dessus de £100,000. Les bénéfices locatifs vous poussent davantage dans ce piège. Un propriétaire gagnant £90 000 de salaire plus £15 000 de bénéfice locatif a un revenu total de £105 000, ce qui signifie que £5 000 d'Allocation personnelle sont retirés — créant un taux marginal effectif de 60 % sur les revenus locatifs dans la zone de plafonnement.
Qu'est-ce que l'abattement immobilier de £1,000 ?
L'abattement immobilier fonctionne de manière similaire à l'abattement commercial pour les revenus indépendants. Si vos revenus immobiliers bruts (avant dépenses) sont de £1,000 ou moins par an, vous n'avez pas besoin d'en informer le HMRC ni de payer d'impôt. Cela couvre les revenus occasionnels comme la location d'une allée, la location à court terme d'une chambre ou d'autres micro-revenus immobiliers.
Si vos revenus immobiliers bruts dépassent £1,000, vous avez deux choix : déduire les dépenses réelles (l'approche standard pour la plupart des propriétaires) ou déduire l'abattement forfaitaire de £1,000 à la place. Vous ne pouvez pas utiliser les deux — c'est l'un ou l'autre. Pour tout bien locatif sérieux avec des intérêts hypothécaires, une assurance, des frais de gestion et des réparations, les dépenses réelles dépasseront presque toujours £1,000.
Notez que l'abattement immobilier est distinct de l'allègement Rent-a-Room, qui vous permet de gagner jusqu'à £7 500 en franchise d'impôt en louant une chambre meublée dans votre résidence principale. Si vous louez une chambre d'amis plutôt qu'un bien séparé, l'allègement Rent-a-Room est généralement plus avantageux. Les deux allègements ne peuvent pas être combinés pour le même revenu.
Quelles dépenses les propriétaires bailleurs peuvent-ils déduire des revenus locatifs ?
Les dépenses déductibles réduisent votre bénéfice locatif imposable. Elles doivent être engagées « entièrement et exclusivement » pour l'activité de location. Les principales catégories sont :
- Frais d'agent immobilier : commission facturée par les sociétés de gestion (généralement 8-15 % du loyer)
- Assurance : assurance bâtiment et contenu du propriétaire, assurance garantie de loyer
- Réparations et entretien : réparation de chaudières, peinture, remplacement de fixations cassées (mais pas les améliorations)
- Charges foncières et charges de copropriété : pour les biens en copropriété
- Taxe d'habitation et charges : uniquement pendant les périodes de vacance lorsque vous les payez
- Frais comptables : coûts de préparation de vos comptes immobiliers et de votre déclaration fiscale
- Frais juridiques : pour le renouvellement des baux ou les procédures d'expulsion (pas l'achat initial)
- Frais de déplacement : kilométrage pour inspecter le bien ou rencontrer les locataires (45p/mile en voiture)
- Remplacement d'équipements domestiques : remplacement de meubles, appareils et ameublement (à l'identique)
Une distinction cruciale : les réparations sont déductibles mais les améliorations ne le sont pas. Réparer une chaudière en panne est une réparation (déductible). Remplacer une chaudière fonctionnelle par un modèle supérieur est une amélioration (dépense en capital — déductible uniquement de l'impôt sur les plus-values lors de la vente). Le HMRC examine cette frontière de près, alors conservez des dossiers détaillés et des photographies de l'état avant/après.
Si vous gérez le bien vous-même plutôt que de passer par un agent immobilier, vous pouvez tout de même déduire les frais de publicité, de déplacement, et votre temps est implicitement reflété dans les coûts réduits. Cependant, vous ne pouvez pas vous verser des « frais de gestion » et les déduire — seuls les paiements à des tiers sont déductibles.
Comment fonctionne la restriction des intérêts hypothécaires (Section 24) ?
Depuis avril 2020, les propriétaires bailleurs résidentiels ne peuvent plus déduire les intérêts hypothécaires comme dépense. À la place, vous recevez un crédit d'impôt (techniquement une « réduction d'impôt ») de 20 % de vos charges financières. Cela signifie que votre bénéfice locatif imposable est calculé *avant* la déduction des intérêts, puis vous récupérez un crédit de 20 % à la fin.
Pour les contribuables au taux de base payant 20 % d'impôt, c'est neutre — vous payez 20 % sur le bénéfice incluant les intérêts, puis obtenez un crédit de 20 %, ce qui revient au même. Mais pour les contribuables au taux supérieur à 40 %, vous payez 40 % sur le bénéfice mais ne récupérez que 20 % — un coût réel de 20 % sur chaque livre d'intérêts hypothécaires. Pour les contribuables au taux additionnel, l'écart est de 25 %.
L'impact pratique est sévère pour les biens fortement endettés. Considérez un propriétaire gagnant £60 000 de salaire avec un bien générant £15 000 de loyer et £10 000 d'intérêts hypothécaires. Avant la Section 24, le bénéfice imposable était de £5 000 (loyer moins intérêts moins dépenses). Après la Section 24, le bénéfice imposable est de £15 000 moins les autres dépenses (disons £13 000), et les £10 000 d'intérêts ne génèrent qu'un crédit d'impôt de £2,000. Le revenu imposable supplémentaire peut également vous pousser dans une tranche supérieure ou déclencher le plafonnement de l'Allocation personnelle — créant un effet fiscal en cascade.
Quel impôt sur les plus-values s'applique quand je vends un bien locatif ?
Lorsque vous vendez un bien locatif, la plus-value (prix de vente moins prix d'achat moins coûts déductibles) est soumise à l'impôt sur les plus-values. L'immobilier résidentiel est soumis à des taux plus élevés que les autres actifs : 18 % pour les contribuables au taux de base et 24 % pour les contribuables aux taux supérieur/additionnel. L'abattement annuel de £3,000 peut compenser une petite partie de la plus-value.
Les coûts déductibles qui réduisent la plus-value incluent : le prix d'achat initial, les droits de mutation payés à l'achat, les frais juridiques (achat et vente), les frais d'agent immobilier à la vente, et les améliorations en capital réalisées pendant la détention (extensions, conversions, pas les réparations). Ils peuvent s'élever à des dizaines de milliers et réduire considérablement la plus-value imposable.
L'impôt sur les plus-values immobilières résidentielles doit être déclaré et payé dans les 60 jours suivant la réalisation (pas l'échange). C'est beaucoup plus rapide que le calendrier normal de l'auto-évaluation et prend de nombreux vendeurs au dépourvu. Vous déclarez la cession via le service en ligne de cession immobilière du HMRC et payez l'impôt estimé immédiatement. Tout ajustement est régularisé sur votre déclaration d'auto-évaluation ultérieurement.
Dois-je m'inscrire à l'auto-évaluation en tant que propriétaire bailleur ?
Oui — si vos revenus immobiliers bruts dépassent l'abattement immobilier de £1,000, vous devez vous inscrire à l'auto-évaluation et déposer une déclaration fiscale chaque année. Cela s'applique même si vous réalisez une perte après dépenses. Vous déclarez vos revenus locatifs sur les pages Immobilier UK (SA105) de la déclaration d'auto-évaluation, détaillant séparément les revenus, les dépenses et le crédit d'impôt sur les intérêts hypothécaires.
Si vous êtes déjà inscrit à l'auto-évaluation (peut-être parce que vous êtes travailleur indépendant ou que vous gagnez plus de £150 000), vous ajoutez simplement les pages immobilières à votre déclaration existante. La date limite pour la déclaration en ligne est le 31 janvier suivant la fin de l'année fiscale. Si vous avez plusieurs biens, tous les revenus locatifs britanniques sont déclarés ensemble comme une seule activité de location — vous ne déposez pas séparément pour chaque bien.
Les pertes sur l'immobilier britannique peuvent être reportées et imputées sur les futurs bénéfices immobiliers — mais pas sur d'autres revenus. Si les intérêts hypothécaires et les dépenses dépassent vos revenus locatifs, la perte est reportée jusqu'à ce que vous ayez des bénéfices immobiliers à compenser. Conservez des registres méticuleux des pertes, car elles peuvent prendre plusieurs années à utiliser pleinement.
Quels sont les changements clés affectant les propriétaires bailleurs en 2026/27 ?
Le régime des locations meublées de vacances (FHL) a été aboli à partir d'avril 2025, ce qui signifie que les locations de vacances à court terme ne bénéficient plus d'un traitement fiscal préférentiel. Auparavant, les biens FHL pouvaient bénéficier d'amortissements, étaient exemptés de la Section 24, et donnaient droit à l'allègement pour cession d'actifs professionnels à la vente. À partir de 26-27, ils sont imposés de manière identique aux locations standard — un désavantage significatif pour les propriétaires de locations de vacances.
L'abattement annuel sur les plus-values a également été réduit à £3,000 (contre £6 000 en 2023/24 et £12 300 auparavant). Cela signifie que même des plus-values modestes sur les ventes immobilières sont désormais imposables. Pour un bien qui s'est apprécié de £100 000, l'exonération de £3,000 n'économise que £720 d'impôt — à peine significatif par rapport à la facture globale.
À l'avenir, Making Tax Digital pour l'impôt sur le revenu (MTD ITSA) exigera à terme des propriétaires bailleurs dont les revenus éligibles dépassent £50 000 de soumettre des mises à jour numériques trimestrielles au HMRC. Bien que la date de déploiement complet continue de changer, les propriétaires devraient commencer à tenir des registres numériques dès maintenant en utilisant des logiciels compatibles pour faciliter la transition.
Comment puis-je estimer ma facture fiscale totale en tant que propriétaire bailleur ?
Pour estimer votre impôt, calculez votre bénéfice locatif (loyer moins dépenses déductibles, hors intérêts hypothécaires), ajoutez-le à vos autres revenus, et appliquez les taux marginaux. Puis soustrayez le crédit de 20 % sur vos intérêts hypothécaires. Pour un propriétaire gagnant £45 000 de salaire avec £10 000 de bénéfice locatif et £6 000 d'intérêts hypothécaires : les £10 000 de bénéfice portent le revenu total à £55 000, imposé à 40 % sur la partie au-dessus de £50,270. Le crédit d'intérêts hypothécaires est de £1,200.
Utilisez notre calculateur pour modéliser différents scénarios. Entrez votre revenu combiné (salaire plus bénéfice locatif) pour voir les taux marginaux corrects. N'oubliez pas d'exclure les intérêts hypothécaires de votre calcul de dépenses et d'appliquer le crédit séparément — c'est l'erreur la plus courante que font les propriétaires lorsqu'ils estiment leur facture.
Pour les propriétaires qui envisagent de créer une société (opérer via une société à responsabilité limitée), le calcul est différent — les sociétés peuvent toujours déduire les intérêts hypothécaires en totalité et paient l'impôt sur les sociétés à 25 % plutôt que les taux d'impôt sur le revenu personnel. Consultez notre guide entreprise individuelle vs société pour une comparaison des structures.
Sources
- HMRC — Impôt sur les revenus locatifs. Revenus locatifs imposés aux taux marginaux : 20 %, 40 %, 45 %. Consulté juillet 2026.
- HMRC — Restriction des intérêts hypothécaires (Section 24). Crédit d'impôt à 20 % des charges financières. Consulté juillet 2026.
- HMRC — Taux d'impôt sur les plus-values. Immobilier résidentiel : 18 % (taux de base), 24 % (taux supérieur). Abattement annuel : £3,000. Consulté juillet 2026.
- HMRC — Taux d'impôt sur le revenu et allocations personnelles. Allocation personnelle £12,579. Consulté juillet 2026.