Kiraya verme amaçlı mülklerden elde edilen kira geliri, Birleşik Krallık'ta kişisel gelir olarak vergilendirilir — istihdam gelirinizin üzerine eklenir ve aynı marjinal oranlar olan %20, %40 ve %45'e tabidir. İzin verilen indirimleri, ipotek faizi kısıtlamasını ve mülk sahipliğinin Sermaye Kazancı Vergisi etkilerini anlamak, yatırım getirisini doğru bir şekilde hesaplamak isteyen her ev sahibi için hayati öneme sahiptir.
Birleşik Krallık'taki ev sahipleri için vergi ortamı 2017'den bu yana önemli ölçüde değişti, özellikle ipotek faizi indiriminin (Bölüm 24) aşamalı olarak kaldırılmasıyla. Daha önce kârlı bir şekilde faaliyet gösteren birçok ev sahibi, vergi amaçlı "kağıt üzerindeki kârlarının" gerçek nakit kârlarından daha yüksek olduğunu görüyor — bu da beklenenden daha büyük vergi faturalarına yol açıyor. Bu rehber, 26-27 yılında ev sahibi vergilendirmesi hakkında bilmeniz gereken her şeyi kapsar.
Birleşik Krallık'ta bir ev sahibi olarak kira geliri nasıl vergilendirilir?
Kira geliri kazanılmış gelir olarak kabul edilir ve marjinal oranınızda vergilendirilir. Günlük işinizden £50,000 kazanıyor ve £12,000 kira kârı elde ediyorsanız, kira geliri maaşınızın üzerine eklenir — bu da %40 oranında vergilendirildiği anlamına gelir (çünkü maaşınız zaten temel oran dilimini £50,270 seviyesine kadar kullanmıştır). Bu senaryoda kira kârınız üzerindeki toplam gelir vergisi £4,800'dir.
Mülk tek gelirinizse, ilk £12,579 Kişisel Muafiyet (vergisiz) tarafından karşılanır, ardından £50,270'e kadar %20, £125,140'a kadar %40 ve bunun üzerindeki kısım için %45 ödersiniz. Kira gelirinden National Insurance alınmaz (kazanılmamış gelirdir), bu da istihdam veya serbest meslek sahibi olmaya göre önemli bir avantajdır.
Toplam geliri £100,000'in üzerinde olan ev sahipleri Kişisel Muafiyetin aşamalı olarak azaltılmasıyla karşılaşır — £12,579 muafiyeti, £100,000'in üzerindeki her £2 için £1 oranında geri çekilir. Kira kârları sizi bu tuzağa daha da iter. £90,000 maaş ve £15,000 kira kârı elde eden bir ev sahibinin toplam geliri £105,000'dir, bu da £5,000 Kişisel Muafiyetin geri çekildiği anlamına gelir — aşamalı azaltma bölgesindeki kira geliri üzerinde %60 etkin bir marjinal oran oluşturur.
£1,000 Mülk Muafiyeti nedir?
Mülk Muafiyeti, serbest meslek gelirleri için Ticaret Muafiyetine benzer şekilde işler. Brüt mülk geliriniz (giderler düşülmeden önce) yılda £1,000 veya daha az ise, bunu HMRC'ye bildirmenize veya herhangi bir vergi ödemenize gerek yoktur. Bu, bir araba yolunu kiralamak, kısa süreli bir oda kiralamak veya mülkten elde edilen diğer mikro gelirler gibi ara sıra elde edilen gelirleri kapsar.
Brüt mülk geliriniz £1,000'i aşarsa, iki seçeneğiniz vardır: gerçek giderleri düşmek (çoğu ev sahibi için standart yaklaşım) veya bunun yerine £1,000 sabit muafiyetini düşmek. İkisini birden kullanamazsınız — ya biri ya diğeri. İpotek faizi, sigorta, yönetim ücretleri ve onarımları olan ciddi herhangi bir kiralık mülk için, gerçek giderler neredeyse her zaman £1,000'i aşacaktır.
Mülk Muafiyetinin Oda Kiralama İndiriminden (Rent-a-Room Relief) ayrı olduğunu unutmayın; bu, ana evinizde mobilyalı bir oda kiralayarak £7,500'e kadar vergisiz gelir elde etmenizi sağlar. Ayrı bir mülk yerine boş bir yatak odası kiralıyorsanız, Oda Kiralama İndirimi genellikle daha cömerttir. Aynı gelir için iki indirim birleştirilemez.
Ev sahipleri kira gelirinden hangi giderleri düşebilir?
İzin verilen giderler, vergilendirilebilir kira kârınızı azaltır. Bunlar, kiralama işi için "tamamen ve münhasıran" yapılmış olmalıdır. Ana kategoriler şunlardır:
- Kiralama acentesi ücretleri: yönetim şirketleri tarafından alınan komisyon (genellikle kiranın %8-15'i)
- Sigorta: ev sahibi bina ve eşya sigortası, kira garanti sigortası
- Onarım ve bakım: kazan tamiri, yeniden boyama, kırık armatürlerin değiştirilmesi (ancak iyileştirmeler değil)
- Arsa kirası ve hizmet ücretleri: kat mülkiyetli mülkler için
- Belediye vergisi ve faturalar: yalnızca boş dönemlerde siz ödediğinizde
- Muhasebe ücretleri: mülk hesaplarınızı ve vergi beyannamenizi hazırlama maliyetleri
- Yasal ücretler: kiralamaları yenileme veya tahliye davaları için (ilk satın alma değil)
- Seyahat maliyetleri: mülkü denetlemek veya kiracılarla buluşmak için yapılan kilometre (araba ile 45p/mil)
- Ev eşyalarının değiştirilmesi: mobilya, beyaz eşya ve döşemelerin değiştirilmesi (benzeriyle)
Kritik bir ayrım: onarımlar indirilebilir ancak iyileştirmeler değildir. Bozuk bir kazanı tamir etmek bir onarımdır (indirilebilir). Çalışan bir kazanı daha iyi bir modelle değiştirmek bir iyileştirmedir (sermaye harcaması — yalnızca sattığınızda CGT'ye karşı indirilebilir). HMRC bu sınırı yakından inceler, bu nedenle önceki/sonraki durumun ayrıntılı kayıtlarını ve fotoğraflarını saklayın.
Mülkü bir kiralama acentesi kullanmak yerine kendiniz yönetiyorsanız, yine de reklam, seyahat giderlerini talep edebilirsiniz ve zamanınız daha düşük maliyetlere dolaylı olarak yansır. Ancak, kendinize bir "yönetim ücreti" ödeyemez ve bunu düşemezsiniz — yalnızca üçüncü taraflara yapılan ödemeler indirilebilir.
Bölüm 24 ipotek faizi kısıtlaması nasıl işler?
Nisan 2020'den bu yana, konut ev sahipleri ipotek faizini gider olarak düşemezler. Bunun yerine, finansman maliyetlerinizin %20'i değerinde bir vergi indirimi (teknik olarak bir "vergi indirimi") alırsınız. Bu, vergilendirilebilir kira kârınızın faiz düşülmeden *önce* hesaplandığı ve ardından sonunda %20 oranında bir indirim aldığınız anlamına gelir.
%20 vergi ödeyen temel oran mükellefleri için bu nötrdür — faiz dahil kâr üzerinden %20 ödersiniz, ardından %20 oranında bir indirim alırsınız, bu da aynı sonucu verir. Ancak %40 oranındaki yüksek oran mükellefleri için, kâr üzerinden %40 ödersiniz ancak yalnızca %20 geri alırsınız — bu da her bir sterlin ipotek faizi için %20 gerçek bir maliyet demektir. Ek oran mükellefleri için fark %25'tir.
Pratik etkisi, yüksek kaldıraçlı mülkler için şiddetlidir. £60,000 maaş alan, £15,000 kira geliri ve £10,000 ipotek faizi olan bir mülke sahip bir ev sahibini düşünün. Bölüm 24 öncesinde, vergilendirilebilir kâr £5,000 idi (kira eksi faiz eksi giderler). Bölüm 24 sonrasında, vergilendirilebilir kâr £15,000 eksi diğer giderler (örneğin £13,000) ve £10,000 faiz yalnızca £2,000 vergi indirimi oluşturur. Ek vergilendirilebilir gelir sizi daha yüksek bir dilime itebilir veya Kişisel Muafiyetin aşamalı azaltılmasını tetikleyebilir — bu da kademeli bir vergi etkisi yaratır.
Bir kiralık mülkü sattığımda hangi Sermaye Kazancı Vergisi uygulanır?
Kiraya verme amaçlı bir mülkü sattığınızda, kazanç (satış fiyatı eksi alış fiyatı eksi indirilebilir maliyetler) Sermaye Kazancı Vergisine tabidir. Konut mülkleri, diğer varlıklara göre daha yüksek CGT oranlarına tabidir: temel oran mükellefleri için %18 ve yüksek/ek oran mükellefleri için %24. £3,000 tutarındaki Yıllık Muaf Tutar, kazancın küçük bir kısmını dengeleyebilir.
Kazancı azaltan indirilebilir maliyetler şunlardır: orijinal alış fiyatı, alışta ödenen damga vergisi, yasal ücretler (alış ve satış), satışta emlakçı ücretleri ve mülkiyet süresince yapılan sermaye iyileştirmeleri (eklentiler, dönüşümler, onarımlar değil). Bunlar on binlerce sterline ulaşabilir ve vergilendirilebilir kazancı önemli ölçüde azaltabilir.
Konut mülkü üzerindeki CGT, tamamlanmadan sonra 60 gün içinde (takas değil) bildirilip ödenmelidir. Bu, normal Self-Assessment zaman çizelgesinden çok daha hızlıdır ve birçok satıcıyı hazırlıksız yakalar. Elden çıkarmayı HMRC'nin çevrimiçi CGT mülk elden çıkarma hizmeti aracılığıyla bildirir ve tahmini vergiyi hemen ödersiniz. Herhangi bir düzeltme daha sonra Self-Assessment beyannamenizde mutabık kalınır.
Bir ev sahibi olarak Self-Assessment için kaydolmam gerekiyor mu?
Evet — brüt mülk geliriniz £1,000 Mülk Muafiyetini aşarsa, Self-Assessment için kaydolmanız ve her yıl bir vergi beyannamesi vermeniz gerekir. Bu, giderlerden sonra zarar etseniz bile geçerlidir. Kira gelirinizi Self-Assessment beyannamesinin Birleşik Krallık Mülk sayfalarında (SA105) bildirir, gelir, giderler ve ipotek faizi vergi indirimini ayrı ayrı detaylandırırsınız.
Zaten Self-Assessment için kaydolmuşsanız (belki serbest meslek sahibi olduğunuz veya £150,000'in üzerinde kazandığınız için), mülk sayfalarını mevcut beyannamenize eklemeniz yeterlidir. Çevrimiçi başvuru son tarihi, vergi yılının bitimini takip eden 31 Ocak'tır. Birden fazla mülkünüz varsa, tüm Birleşik Krallık kira gelirleri tek bir kiralama işi olarak birlikte bildirilir — her mülk için ayrı ayrı beyanname vermezsiniz.
Birleşik Krallık mülklerinden kaynaklanan zararlar ileriye taşınabilir ve gelecekteki mülk kârlarına karşı mahsup edilebilir — ancak diğer gelirlere karşı değil. İpotek faizi ve giderler kira gelirinizi aşarsa, zarar, bunu mahsup edecek mülk kârlarınız olana kadar ileriye taşınır. Zararların titiz kayıtlarını tutun, çünkü bunları tam olarak kullanmak birkaç yıl sürebilir.
2026/27'de ev sahiplerini etkileyen temel değişiklikler nelerdir?
Mobilyalı Tatil Kiralama (FHL) rejimi Nisan 2025'ten itibaren kaldırıldı, bu da kısa süreli tatil kiralamalarının artık tercihli vergi muamelesi görmediği anlamına geliyor. Daha önce, FHL mülkleri sermaye ödenekleri talep edebilir, Bölüm 24'ten muaftı ve satışta İş Varlığı Elden Çıkarma İndirimi için hak kazanıyordu. 26-27'dan itibaren, standart kiraya verme amaçlı mülklerle aynı şekilde vergilendirilirler — bu, tatil kiralama sahipleri için önemli bir dezavantajdır.
CGT Yıllık Muaf Tutar da £3,000'e düşürüldü (2023/24'te £6,000'den ve ondan önce £12,300'den). Bu, mülk satışlarındaki mütevazı kazançların bile artık vergilendirilebilir olduğu anlamına gelir. £100,000 değer kazanmış bir mülk için, £3,000 muafiyeti vergiden sadece £720 tasarruf sağlar — toplam faturaya kıyasla zar zor anlamlıdır.
İleriye dönük olarak, Gelir Vergisi için Dijital Vergi Uygulaması (MTD ITSA), sonunda £50,000'in üzerinde nitelikli geliri olan ev sahiplerinin HMRC'ye üç aylık dijital güncellemeler göndermesini gerektirecektir. Tam uygulama tarihi değişmeye devam etse de, ev sahipleri geçişi kolaylaştırmak için uyumlu yazılımlar kullanarak şimdiden dijital kayıtlar tutmaya başlamalıdır.
Toplam ev sahibi vergi faturamı nasıl tahmin edebilirim?
Verginizi tahmin etmek için, kira kârınızı (kira eksi indirilebilir giderler, ipotek faizi hariç) hesaplayın, diğer gelirlerinize ekleyin ve marjinal oranları uygulayın. Ardından ipotek faiziniz üzerindeki %20 indirimini çıkarın. £45,000 maaş alan, £10,000 kira kârı ve £6,000 ipotek faizi olan bir ev sahibi için: £10,000 kâr, toplam geliri £55,000'e çıkarır ve £50,270'in üzerindeki kısım %40 oranında vergilendirilir. İpotek faizi indirimi £1,200'dir.
Farklı senaryoları modellemek için hesaplayıcımızı kullanın. Doğru marjinal oranları görmek için birleşik gelirinizi (maaş artı kira kârı) girin. İpotek faizini gider hesaplamanızdan hariç tutmayı ve indirimi ayrı ayrı uygulamayı unutmayın — bu, ev sahiplerinin faturalarını tahmin ederken yaptıkları en yaygın hatadır.
Şirketleşmeyi düşünen ev sahipleri (limited şirket aracılığıyla faaliyet gösterme) için hesaplama farklıdır — şirketler hala ipotek faizini tamamen düşebilir ve kişisel gelir vergisi oranları yerine %25 Kurumlar Vergisi öderler. Yapıların karşılaştırması için şahıs şirketi ve limited şirket rehberimize bakın.
Kaynaklar
- HMRC — Kira geliri vergisi. Kira geliri marjinal oranlarda vergilendirilir: %20, %40, %45. Erişim tarihi Temmuz 2026.
- HMRC — İpotek faizi kısıtlaması (Bölüm 24). Finansman maliyetlerinin %20'i oranında vergi indirimi. Erişim tarihi Temmuz 2026.
- HMRC — Sermaye Kazancı Vergisi oranları. Konut mülkü: %18 (temel oran), %24 (yüksek oran). Yıllık Muaf Tutar: £3,000. Erişim tarihi Temmuz 2026.
- HMRC — Gelir Vergisi oranları ve Kişisel Muafiyetler. Kişisel Muafiyet £12,579. Erişim tarihi Temmuz 2026.