Pendapatan sewa dari properti buy-to-let dikenakan pajak sebagai pendapatan pribadi di Inggris — ini ditambahkan di atas pendapatan pekerjaan Anda dan tunduk pada tarif marjinal yang sama yaitu 20%, 40%, dan 45%. Memahami pengurangan yang diizinkan, pembatasan bunga hipotek, dan implikasi Pajak Keuntungan Modal dari kepemilikan properti sangat penting bagi setiap pemilik properti sewa yang ingin menghitung pengembalian investasi mereka secara akurat.
Lanskap pajak bagi pemilik properti sewa di Inggris telah berubah secara signifikan sejak 2017, terutama dengan penghapusan bertahap keringanan bunga hipotek (Bagian 24). Banyak pemilik properti sewa yang sebelumnya beroperasi secara menguntungkan kini mendapati bahwa "keuntungan di atas kertas" mereka untuk tujuan pajak lebih tinggi daripada keuntungan tunai aktual mereka — menyebabkan tagihan pajak yang besar secara tak terduga. Panduan ini mencakup semua yang perlu Anda ketahui tentang perpajakan pemilik properti sewa pada 26-27.
Bagaimana pendapatan sewa dikenakan pajak sebagai pemilik properti sewa di Inggris?
Pendapatan sewa diperlakukan sebagai pendapatan yang diperoleh dan dikenakan pajak pada tarif marjinal Anda. Jika Anda memperoleh £50,000 dari pekerjaan utama Anda dan menerima £12,000 keuntungan sewa, pendapatan sewa tersebut ditambahkan di atas gaji Anda — artinya dikenakan pajak sebesar 40% (karena gaji Anda sudah menggunakan batas tarif dasar hingga £50,270). Total pajak penghasilan atas keuntungan sewa Anda dalam skenario ini adalah £4,800.
Jika properti adalah satu-satunya pendapatan Anda, jumlah £12,579 pertama ditanggung oleh Tunjangan Pribadi (tidak ada pajak), kemudian Anda membayar 20% hingga £50,270, 40% hingga £125,140, dan 45% di atas itu. National Insurance tidak dikenakan pada pendapatan sewa (ini adalah pendapatan tidak berpenghasilan), yang merupakan keuntungan signifikan dibandingkan pekerjaan atau wiraswasta.
Pemilik properti sewa dengan total pendapatan di atas £100,000 menghadapi pengurangan Tunjangan Pribadi — tunjangan £12,579 ditarik sebesar £1 untuk setiap £2 di atas £100,000. Keuntungan sewa mendorong Anda lebih jauh ke dalam jebakan ini. Seorang pemilik properti sewa yang berpenghasilan gaji £90,000 ditambah keuntungan sewa £15,000 memiliki total pendapatan £105,000, artinya £5,000 dari Tunjangan Pribadi ditarik — menciptakan tarif marjinal efektif sebesar 60% atas pendapatan sewa di zona pengurangan.
Apa itu Tunjangan Properti £1,000?
Tunjangan Properti bekerja mirip dengan Tunjangan Perdagangan untuk pendapatan wiraswasta. Jika pendapatan properti bruto Anda (sebelum biaya) adalah £1,000 atau kurang per tahun, Anda tidak perlu memberitahu HMRC tentang hal itu atau membayar pajak apa pun. Ini mencakup pendapatan sesekali seperti menyewakan jalan masuk, menyewakan kamar jangka pendek, atau pendapatan mikro lainnya dari properti.
Jika pendapatan properti bruto Anda melebihi £1,000, Anda memiliki dua pilihan: mengurangi biaya aktual (pendekatan standar untuk sebagian besar pemilik properti sewa) atau mengurangi tunjangan tetap £1,000 sebagai gantinya. Anda tidak dapat menggunakan keduanya — ini adalah salah satu atau yang lain. Untuk properti sewa serius dengan bunga hipotek, asuransi, biaya manajemen, dan perbaikan, biaya aktual hampir selalu melebihi £1,000.
Perhatikan bahwa Tunjangan Properti terpisah dari Keringanan Sewa Kamar, yang memungkinkan Anda memperoleh hingga £7,500 bebas pajak dari menyewakan kamar berperabot di rumah utama Anda. Jika Anda menyewakan kamar tidur cadangan daripada properti terpisah, Keringanan Sewa Kamar biasanya lebih murah hati. Kedua keringanan ini tidak dapat digabungkan untuk pendapatan yang sama.
Biaya apa saja yang dapat dikurangkan pemilik properti sewa dari pendapatan sewa?
Biaya yang dapat dikurangkan mengurangi keuntungan sewa kena pajak Anda. Biaya tersebut harus dikeluarkan "sepenuhnya dan secara eksklusif" untuk bisnis penyewaan. Kategori utamanya adalah:
- Biaya agen penyewaan: komisi yang dibebankan oleh perusahaan manajemen (biasanya 8-15% dari sewa)
- Asuransi: asuransi bangunan dan isi properti pemilik, asuransi jaminan sewa
- Perbaikan dan pemeliharaan: memperbaiki boiler, mengecat ulang, mengganti perlengkapan yang rusak (tetapi bukan peningkatan)
- Sewa tanah dan biaya layanan: untuk properti hak sewa
- Pajak dewan dan utilitas: hanya selama periode kosong ketika Anda membayarnya
- Biaya akuntansi: biaya penyusunan laporan keuangan properti dan SPT Anda
- Biaya hukum: untuk memperbarui perjanjian sewa atau proses penggusuran (bukan pembelian awal)
- Biaya perjalanan: jarak tempuh untuk memeriksa properti atau bertemu penyewa (45p/mil dengan mobil)
- Penggantian barang-barang rumah tangga: mengganti furnitur, peralatan, dan perabotan (yang sejenis)
Perbedaan penting: perbaikan dapat dikurangkan tetapi peningkatan tidak. Memperbaiki boiler yang rusak adalah perbaikan (dapat dikurangkan). Mengganti boiler yang berfungsi dengan model yang lebih baik adalah peningkatan (pengeluaran modal — hanya dapat dikurangkan terhadap CGT saat Anda menjual). HMRC mengamati batas ini dengan cermat, jadi simpan catatan dan foto detail kondisi sebelum/sesudah.
Jika Anda mengelola properti sendiri daripada menggunakan agen penyewaan, Anda masih dapat mengklaim biaya untuk iklan, perjalanan, dan waktu Anda secara implisit tercermin dalam biaya yang lebih rendah. Namun, Anda tidak dapat membayar diri sendiri "biaya manajemen" dan menguranginya — hanya pembayaran kepada pihak ketiga yang diizinkan.
Bagaimana cara kerja pembatasan bunga hipotek Bagian 24?
Sejak April 2020, pemilik properti sewa residensial tidak dapat lagi mengurangi bunga hipotek sebagai biaya. Sebagai gantinya, Anda menerima kredit pajak (secara teknis "pengurangan pajak") senilai 20% dari biaya keuangan Anda. Ini berarti keuntungan sewa kena pajak Anda dihitung *sebelum* mengurangi bunga, dan kemudian Anda mendapatkan kredit 20% kembali pada akhirnya.
Bagi wajib pajak tarif dasar yang membayar pajak 20%, ini netral — Anda membayar 20% atas keuntungan termasuk bunga, kemudian mendapatkan kredit 20%, sehingga hasilnya sama. Namun bagi wajib pajak tarif lebih tinggi sebesar 40%, Anda membayar 40% atas keuntungan tetapi hanya mendapatkan 20% kembali — biaya riil 20% untuk setiap pound bunga hipotek. Untuk wajib pajak tarif tambahan, selisihnya adalah 25%.
Dampak praktisnya parah untuk properti dengan leverage tinggi. Pertimbangkan seorang pemilik properti sewa yang berpenghasilan gaji £60,000 dengan properti yang menghasilkan £15,000 sewa dan £10,000 bunga hipotek. Sebelum Bagian 24, keuntungan kena pajak adalah £5,000 (sewa dikurangi bunga dikurangi biaya). Setelah Bagian 24, keuntungan kena pajak adalah £15,000 dikurangi biaya lain (misalnya £13,000), dan bunga £10,000 hanya menghasilkan kredit pajak £2,000. Pendapatan kena pajak tambahan juga dapat mendorong Anda ke dalam band yang lebih tinggi atau memicu pengurangan Tunjangan Pribadi — menciptakan efek pajak berjenjang.
Pajak Keuntungan Modal apa yang berlaku ketika saya menjual properti sewaan?
Ketika Anda menjual properti buy-to-let, keuntungan (harga jual dikurangi harga beli dikurangi biaya yang diizinkan) tunduk pada Pajak Keuntungan Modal. Properti residensial menarik tarif CGT yang lebih tinggi daripada aset lainnya: 18% untuk wajib pajak tarif dasar dan 24% untuk wajib pajak tarif lebih tinggi/tambahan. Jumlah Bebas Pajak Tahunan sebesar £3,000 dapat mengimbangi sebagian kecil dari keuntungan.
Biaya yang dapat dikurangkan yang mengurangi keuntungan meliputi: harga beli asli, bea meterai yang dibayarkan saat pembelian, biaya hukum (pembelian dan penjualan), biaya agen properti saat penjualan, dan peningkatan modal yang dilakukan selama kepemilikan (ekstensi, konversi, bukan perbaikan). Ini dapat berjumlah puluhan ribu dan secara signifikan mengurangi keuntungan kena pajak.
CGT atas properti residensial harus dilaporkan dan dibayar dalam waktu 60 hari setelah penyelesaian (bukan pertukaran). Ini jauh lebih cepat daripada jadwal Self-Assessment normal dan mengejutkan banyak penjual. Anda melaporkan pelepasan melalui layanan pembuangan properti CGT online HMRC dan membayar perkiraan pajak segera. Penyesuaian apa pun direkonsiliasi pada pengembalian Self-Assessment Anda nanti.
Apakah saya perlu mendaftar untuk Self-Assessment sebagai pemilik properti sewa?
Ya — jika pendapatan properti bruto Anda melebihi Tunjangan Properti £1,000, Anda harus mendaftar untuk Self-Assessment dan mengajukan SPT setiap tahun. Ini berlaku bahkan jika Anda mengalami kerugian setelah biaya. Anda melaporkan pendapatan sewa Anda pada halaman Properti Inggris (SA105) dari SPT Self-Assessment, merinci pendapatan, biaya, dan kredit pajak bunga hipotek secara terpisah.
Jika Anda sudah terdaftar untuk Self-Assessment (mungkin karena Anda wiraswasta atau berpenghasilan lebih dari £150,000), Anda cukup menambahkan halaman properti ke SPT yang sudah ada. Batas waktu pengajuan online adalah 31 Januari setelah akhir tahun pajak. Jika Anda memiliki beberapa properti, semua pendapatan sewa di Inggris dilaporkan bersama sebagai satu bisnis penyewaan — Anda tidak mengajukan secara terpisah untuk setiap properti.
Kerugian dari properti di Inggris dapat dibawa ke depan dan diimbangi dengan keuntungan properti di masa depan — tetapi tidak terhadap pendapatan lain. Jika bunga hipotek dan biaya melebihi pendapatan sewa Anda, kerugian dibawa ke depan sampai Anda memiliki keuntungan properti untuk mengimbanginya. Simpan catatan kerugian yang cermat, karena mungkin memerlukan beberapa tahun untuk dimanfaatkan sepenuhnya.
Apa saja perubahan utama yang memengaruhi pemilik properti sewa pada 2026/27?
Rezim Sewa Liburan Berperabot (FHL) dihapuskan mulai April 2025, artinya sewa liburan jangka pendek tidak lagi menerima perlakuan pajak preferensial. Sebelumnya, properti FHL dapat mengklaim tunjangan modal, dikecualikan dari Bagian 24, dan memenuhi syarat untuk Keringanan Pelepasan Aset Bisnis saat penjualan. Mulai 26-27, mereka dikenakan pajak secara identik dengan properti buy-to-let standar — kerugian signifikan bagi pemilik sewa liburan.
Jumlah Bebas Pajak Tahunan CGT juga telah dikurangi menjadi £3,000 (dari £6,000 pada 2023/24 dan £12,300 sebelumnya). Ini berarti bahkan keuntungan sederhana dari penjualan properti sekarang dikenakan pajak. Untuk properti yang telah meningkat nilainya sebesar £100,000, pengecualian £3,000 hanya menghemat £720 dalam pajak — hampir tidak berarti dibandingkan dengan total tagihan.
Ke depan, Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) pada akhirnya akan mewajibkan pemilik properti sewa dengan pendapatan yang memenuhi syarat di atas £50,000 untuk mengirimkan pembaruan digital triwulanan kepada HMRC. Meskipun tanggal peluncuran penuh terus bergeser, pemilik properti sewa harus mulai menyimpan catatan digital sekarang menggunakan perangkat lunak yang kompatibel untuk mempermudah transisi.
Bagaimana saya bisa memperkirakan total tagihan pajak pemilik properti sewa saya?
Untuk memperkirakan pajak Anda, hitung keuntungan sewa Anda (sewa dikurangi biaya yang diizinkan, tidak termasuk bunga hipotek), tambahkan ke pendapatan lain Anda, dan terapkan tarif marjinal. Kemudian kurangkan kredit 20% atas bunga hipotek Anda. Untuk pemilik properti sewa yang berpenghasilan gaji £45,000 dengan keuntungan sewa £10,000 dan bunga hipotek £6,000: keuntungan £10,000 mendorong total pendapatan menjadi £55,000, dikenakan pajak sebesar 40% pada bagian di atas £50,270. Kredit bunga hipotek adalah £1,200.
Gunakan kalkulator kami untuk memodelkan berbagai skenario. Masukkan pendapatan gabungan Anda (gaji ditambah keuntungan sewa) untuk melihat tarif marjinal yang benar. Ingatlah untuk mengecualikan bunga hipotek dari perhitungan biaya Anda dan menerapkan kredit secara terpisah — ini adalah kesalahan paling umum yang dilakukan pemilik properti sewa saat memperkirakan tagihan mereka.
Untuk pemilik properti sewa yang mempertimbangkan untuk mendirikan perusahaan (beroperasi melalui perseroan terbatas), perhitungannya berbeda — perusahaan masih dapat mengurangi bunga hipotek secara penuh, dan membayar Pajak Perusahaan sebesar 25% daripada tarif pajak penghasilan pribadi. Lihat panduan wiraswasta vs perseroan terbatas kami untuk perbandingan struktur.
Sumber
- HMRC — Pajak atas pendapatan sewa. Pendapatan sewa dikenakan pajak pada tarif marjinal: 20%, 40%, 45%. Diakses Juli 2026.
- HMRC — Pembatasan bunga hipotek (Bagian 24). Kredit pajak sebesar 20% dari biaya keuangan. Diakses Juli 2026.
- HMRC — Tarif Pajak Keuntungan Modal. Properti residensial: 18% (tarif dasar), 24% (tarif lebih tinggi). Jumlah Bebas Pajak Tahunan: £3,000. Diakses Juli 2026.
- HMRC — Tarif Pajak Penghasilan dan Tunjangan Pribadi. Tunjangan Pribadi £12,579. Diakses Juli 2026.