ダウンサイジング — より大きな家族の家を売却し、より小さな家を購入すること — は、あなたがこれまでに行う最も重要な金融取引の一つです。うまく行けば、退職資金、維持費の削減、生活の簡素化に充てられる多額の自己資本が解放されます。しかし、印紙税、引っ越し費用、そして売却益の税効率的な運用には、すべて慎重な計画が必要です。
キャピタルゲイン税：朗報
売却する物件があなたの主要な居住用不動産であり、所有期間中ずっとそうであった場合、主要居住用不動産控除（PPR）により、キャピタルゲイン税が完全に免除されます。物件の価値が£50,000増加したか£500,000増加したかは関係なく、CGTは発生しません。
これは英国の税制において最も価値のある税制優遇措置の一つです。そうでなければ24%のCGT（高所得者向け）が課される物件の£300,000の利益は、£72,000の税金がかかります。PPRはそれをゼロにします。
PPRが完全に適用されない場合
PPRが部分的に制限される場合があります：
- 物件の一部を賃貸していた場合（例：独立した別棟に間借り人がいた場合） — 賃貸控除により、利益の最大£40,000までがカバーされる可能性があります
- 一部を事業専用に使用していた場合（他の目的には一切使用されなかった専用のホームオフィスなど）
- 控除の対象とならない期間、不在であった場合（所有期間の最後の9ヶ月は常に免除されます）
- セカンドハウスを所有しており、この物件を主要な居住用不動産として指定していない場合
ほとんどのダウンサイザーが一般的な家族の家を売却する場合、完全なPPRが適用され、CGTの申告は不要です。
次の購入における印紙税
これはダウンサイジングの主な税務費用です。イングランドおよび北アイルランドにおける印紙税（SDLT）は、代替物件の購入価格に対して課税されます：
- £125,000まで：0%
- £125,001から£250,000まで：2%
- £250,001から£925,000まで：5%
- £925,001から£150万まで：10%
- £150万超：12%
£300,000の代替物件の場合、SDLTとして£2,500を支払います。£400,000の場合、£7,500です。これは引っ越しに伴う避けられない費用であり、自己資本解放の計算に含める必要があります。
注：新しい物件の購入を完了する前に既存の家を売却していない場合、一時的に5%の追加不動産課徴金を支払うことになります。元の物件を売却した場合、36ヶ月以内にこれを還付請求できます。
解放された自己資本の活用方法
£600,000で売却し、£350,000で購入した場合、印紙税（£5,000）と引っ越し費用（不動産仲介手数料、弁護士費用、運送費を含む約£20,000）を差し引くと、およそ£225,000が残ります。これを税効率的に活用する方法は以下の通りです：
Pension contributions
収入がある場合、年間最大£60,000を年金に拠出できます（過去の年度からの繰り越しも可能）。高所得者が£60,000を拠出すると、直ちに£24,000の所得税が節約されます。繰り越しを利用して3年間で、年金に£180,000以上を預けることができます。当社の年金繰り越しガイドをご覧ください。
ISA contributions
一人当たり年間£20,000（夫婦で£40,000）を株式・証券ISAに。すべての成長は非課税であり、引き出しは無制限です。5年間で、夫婦はISAに£200,000を預けることができ、年金が利用可能になるまでの非課税所得の橋渡しをするのに十分です。当社のISAガイドをご覧ください。
Gifts to children
任意の金額を贈与できますが、年間免税額（£3,000/年）を超える贈与は、相続税（IHT）の目的上、潜在的免税贈与（PETs）となります。7年間生存すれば、その贈与は完全に免除されます。余剰所得からの定期的な贈与は、あなたの生活水準に影響を与えない限り、直ちに免除されます。
年金拠出
ダウンサイジングは、居住用不動産非課税枠（RNRB）に影響を与える可能性があります。RNRB（2026/27年度は£175,000）は、直系卑属に居住用不動産を遺贈する場合にのみ適用されます。£175,000未満の物件にダウンサイジングした場合、RNRBの一部を失う可能性があります。しかし、「ダウンサイジング加算」の規則により、2015年7月以降にダウンサイジングし、直系卑属に同等の資産を遺贈する場合、RNRBは維持されます。
夫婦は、最大£100万を相続税なしで引き継ぐことができます（£325,000 + 各£175,000 = 合計£100万）。売却益を子供たちに遺贈する場合、ダウンサイジングがこれを危うくすることはありません。全容については、当社の相続税ガイドをご覧ください。
ISA拠出
引っ越し費用（不動産仲介手数料1～1.5%、弁護士費用£1,500～£3,000、測量士費用£500～£1,000、運送費£1,000～£3,000、印紙税）は、通常、売却価格の3～5%に達します。£600,000の売却では、取引費用だけで£18,000～£30,000になります。ダウンサイジングを経済的に価値あるものにするためには、意味のある自己資本を解放する必要があります。小さな引っ越し（例：£400,000の物件から£350,000の物件へ）では、費用に見合わない可能性があります。
子供への贈与
解放された自己資本からの年金拠出に対して得られる税制優遇措置を確認するには、所得税計算ツールをご利用ください。高所得者であれば、その節税効果は大きいです。