"賃貸は無駄金である" — これは英国で最もよく繰り返される金融に関する格言かもしれません。その論理は明白に思えます。自分の資産を築けるのに、なぜ家主の住宅ローンを支払う必要があるのでしょうか？しかし、この分析はいくつかの重要な要因を見落としています。実際に計算してみましょう。
「無駄金」という誤謬
賃貸料は「消えてしまう」一方で、住宅ローンの支払いは資産を築くという主張があります。しかし、これはいくつかの点を見落としています。
- 住宅ローン金利は無駄金です: 25年間で金利5%の£300,000の住宅ローンでは、金利だけで約£225,000を支払います。これは資産価値を築かないお金です。
- 元本返済のみが資産を築きます: 元利均等返済型住宅ローンの初期段階では、毎月の支払いの大部分は金利です。月々£1,500の支払いでは、当初は元本に充てられるのはおそらく£400〜£500に過ぎません。
- 頭金の機会費用: 年間7%のリターンをもたらすグローバルインデックスファンドに£60,000の頭金を投資した場合、20年間で約£232,000に成長します — 住宅ローンリスクなしで。
- 取引費用: 住宅の購入と売却には、物件価格の5〜10%（印紙税、弁護士費用、不動産仲介手数料、測量費用）がかかります。7〜10年ごとに引っ越す場合、これらの費用はかなりの額になります。
住宅所有の隠れたコスト
賃貸居住者は、住宅ローン支払い以外に住宅所有にかかる費用を過小評価しがちです。
- 維持費: 物件価格の年間1〜2%（£300,000の住宅で£3,000〜£6,000）を予算として計上してください。新しいボイラー、屋根の修理、配管のやり直しには£5,000〜£20,000かかることがあります。
- 建物保険: 年間£200〜£500
- 管理費/地代: 借地権付き物件では年間£2,000〜£5,000が請求されることがあります。
- 印紙税: 購入時に£5,000〜£15,000以上
- 住宅ローン設定手数料: 借り換えを行うたびに（2〜5年ごと）£500〜£2,000
- カウンシル税: 賃貸居住者も所有者もこれを支払いますが、より大きな物件の所有者は通常より多く支払います。
賃貸が本当に有利な場合
賃貸は、いくつかのシナリオにおいて経済的に優れています。
- 高金利環境: 住宅ローン金利が5%以上で、賃貸利回りが3〜4%の場合、賃貸料よりも住宅ローン金利で多く支払っていることになります。
- 短期的な期間: 5年以内に引っ越す可能性がある場合、取引費用により購入は非常に高額になります。
- キャリアの流動性: 仕事で転居の柔軟性が必要な場合、賃貸は間違った場所の物件に縛られることを避けることができます。
- 高価な地域: ロンドンでは、賃貸料が同等の住宅ローン支払いよりも大幅に安いことが多く、投資のための現金を自由に使うことができます。
- 規律ある投資家: 賃貸料と住宅ローン費用＋維持費の差額を投資に回す場合、分散投資を通じてより速く資産を築くことができます。
購入が本当に有利な場合
購入は、以下の場合に依然としてより良い選択肢となることが多いです。
- 長期的な期間: 15年以上住み続ける場合、取引費用は償却され、長期的な価格上昇の恩恵を受けることができます。
- 低金利: 住宅ローン金利が2〜3%の場合、支払いのほとんどすべてが資産を築きます。
- レバレッジを効かせたリターン: 10%の頭金は、不動産利益に対して10倍のレバレッジをもたらします。住宅価格が5%上昇すると、頭金に対して50%のリターンになります。
- 強制的な貯蓄: 普段貯蓄しない人々にとって、住宅ローンは定期的な資産形成を強制します。
- 安定性とコントロール: 立ち退きのリスクがなく、自宅を自由に改築でき、精神的な安定が得られます。
- CGT免除: 主要な居住用不動産はキャピタルゲイン税（Capital Gains Tax）が免除されます — 税金のかからない資産形成にとって大きな利点です。
具体的な例
ロンドンに住む2人の人物を考えてみましょう。どちらも年収は£50,000です。
購入者: £70,000の頭金で£350,000のマンションを購入。住宅ローン支払い：月々£1,750（金利5%）。加えて、維持費、保険料、管理費：月々£300。総住宅費：月々£2,050。1年目に築かれる資産価値：約£6,000。
賃貸居住者: 同等のマンションを月々£1,500で賃貸。£70,000の頭金と月々£550の差額（£2,050 - £1,500）を株式・ISAに投資。1年後、7%のリターンでポートフォリオの価値は約£80,500。
この例では、賃貸居住者は初期の数年間でより多くの金融資産を築きます。購入者の資産価値が賃貸居住者のポートフォリオを超える転換点（クロスオーバーポイント）は、住宅価格の上昇と投資収益に大きく依存します。
税務上の影響
現在の税制は住宅所有に有利に傾いています。主要な居住用不動産はキャピタルゲイン税（Capital Gains Tax）が完全に免除される一方、年間£3,000の免税額を超える投資収益には18〜24%の税金がかかります。しかし、ISAは投資収益を所得税とCGTの両方から保護するため、賃貸居住者兼投資家にとって最良のツールとなります。所得税計算機を使用して、あなたの給与が手取り額にどのように換算され、どちらの目標に対しても毎月どれだけ現実的に貯蓄できるかを確認してください。