英国では、投資用賃貸物件からの賃貸収入は個人の所得として課税されます — これは雇用所得の上に加算され、20%、40%、45%と同じ限界税率が適用されます。控除可能な経費、住宅ローン利息の制限、および不動産所有に伴うキャピタルゲイン税の影響を理解することは、投資収益率を正確に計算したい大家にとって不可欠です。
英国の大家に対する税制は、特に住宅ローン利息控除（セクション24）の段階的な廃止により、2017年以降大きく変化しました。以前は利益を出していた多くの大家が、税務上の「帳簿上の利益」が実際の現金利益よりも高くなり、予期せぬ高額な税金に直面しています。このガイドでは、26-27における大家の課税について知っておくべきすべての情報を提供します。
英国の大家として、賃貸収入はどのように課税されますか？
賃貸収入は稼得所得として扱われ、限界税率で課税されます。もし本業で£50,000を稼ぎ、賃貸利益として£12,000を受け取った場合、賃貸収入は給与の上に加算されます — つまり、給与がすでに基礎税率帯を£50,270まで使い切っているため、40%で課税されます。このシナリオにおける賃貸利益に対する所得税の合計は£4,800です。
不動産が唯一の収入源である場合、最初の£12,579は個人控除（非課税）でカバーされ、その後{basicRateRate}%まで20%、£125,140まで40%、それ以上は45%が課税されます。賃貸収入にはNational Insurance（国民保険料）は課されません（これは非稼得所得であるため）、これは雇用や自営業と比較して大きな利点です。
総所得が£100,000を超える大家は、個人控除のテーパーに直面します — £12,579の控除は、£100,000を超える£2ごとに£1ずつ減額されます。賃貸利益は、この罠にさらに深くあなたを押し込みます。給与£90,000と賃貸利益£15,000を稼ぐ大家は、総所得が£105,000となり、£5,000の個人控除が減額されます — これにより、テーパーゾーンにおける賃貸収入の実質的な限界税率は60%となります。
£1,000の不動産控除とは何ですか？
不動産控除は、自営業所得に対する事業控除と同様に機能します。もしあなたの年間不動産総収入（経費控除前）が£1,000以下であれば、HMRCに申告したり、税金を支払ったりする必要はありません。これは、私道の貸し出し、短期の部屋の貸し出し、その他の不動産からの少額収入などを対象としています。
不動産総収入が£1,000を超える場合、2つの選択肢があります。実際の経費を控除するか（ほとんどの大家にとって標準的なアプローチ）、または£1,000の定額控除を代わりに適用するかです。両方を使用することはできません — いずれか一方です。住宅ローン利息、保険、管理費、修繕費がかかる本格的な賃貸物件の場合、実際の経費はほとんどの場合£1,000を超えるでしょう。
不動産控除は、Rent-a-Room Relief（部屋貸し控除）とは別のものであることに注意してください。Rent-a-Room Reliefは、自宅の家具付きの部屋を貸し出すことで、年間最大£7,500まで非課税で収入を得ることを可能にします。もし独立した物件ではなく、余っている寝室を貸し出している場合、Rent-a-Room Reliefの方が通常は有利です。これら2つの控除は、同じ収入に対して併用することはできません。
大家は賃貸収入からどのような経費を控除できますか？
控除可能な経費は、課税対象となる賃貸利益を減らします。これらは賃貸事業のために「完全に排他的に」発生したものでなければなりません。主なカテゴリーは以下の通りです。
- 賃貸仲介手数料: 管理会社が請求する手数料（通常、賃料の8-15%）
- 保険: 大家向け建物・家財保険、家賃保証保険
- 修繕費および維持費: ボイラーの修理、再塗装、破損した備品の交換（ただし改良は含まない）
- 地代およびサービスチャージ: 借地権付き物件の場合
- カウンシル税および公共料金: 空室期間中にあなたが支払う場合のみ
- 会計士費用: 不動産会計および確定申告書の作成費用
- 弁護士費用: 賃貸契約の更新または立ち退き手続きのため（最初の購入時ではない）
- 旅費: 物件の視察や入居者との面談のための走行距離（車で1マイルあたり45p）
- 家庭用品の交換: 家具、家電製品、備品の交換（同等品への交換）
重要な区別：修繕費は控除可能ですが、改良費は控除できません。故障したボイラーを修理するのは修繕費（控除可能）です。動作しているボイラーをより良いモデルに交換するのは改良費（資本的支出 — 売却時のCGTに対してのみ控除可能）です。HMRCはこの境界線を厳しく精査するため、詳細な記録と、修繕前後の状態の写真を保管してください。
賃貸仲介業者を利用せず、ご自身で物件を管理する場合でも、広告費、旅費を請求できます。ご自身の時間は、間接的に低いコストに反映されます。ただし、ご自身に「管理費」を支払って控除することはできません — 第三者への支払いのみが控除可能です。
セクション24の住宅ローン利息制限はどのように機能しますか？
2020年4月以降、居住用物件の大家は住宅ローン利息を経費として控除できなくなりました。代わりに、金融費用に対する20%相当の税額控除（厳密には「税額軽減」）を受け取ります。これは、課税対象となる賃貸利益が利息を控除する*前*に計算され、その後、最終的に20%の控除が戻ってくることを意味します。
20%の税金を支払う基礎税率納税者にとっては、これは中立です — 利息を含む利益に対して20%を支払い、その後20%の控除を受け取るため、結果は同じになります。しかし、40%の高等税率納税者にとっては、利益に対して40%を支払いますが、戻ってくるのは20%のみです — 住宅ローン利息の1ポンドごとに20%の実質的なコストがかかります。追加税率納税者の場合、その差は25%です。
この実質的な影響は、レバレッジの高い物件にとって深刻です。給与£60,000を稼ぎ、賃料£15,000、住宅ローン利息£10,000の物件を持つ大家を考えてみましょう。セクション24以前は、課税対象利益は£5,000でした（賃料から利息と経費を差し引いた額）。セクション24以降は、課税対象利益は£15,000からその他の経費（例えば£13,000）を差し引いた額となり、£10,000の利息は£2,000の税額控除しか生み出しません。この追加の課税所得は、より高い税率帯に押し上げたり、個人控除のテーパーを誘発したりする可能性があり、連鎖的な税効果を生み出します。
賃貸物件を売却する際に、どのようなキャピタルゲイン税が適用されますか？
投資用賃貸物件を売却する際、その利益（売却価格から購入価格と控除可能な費用を差し引いた額）はキャピタルゲイン税の対象となります。居住用不動産は、他の資産よりも高いCGT税率が適用されます：基礎税率納税者には18%、高等/追加税率納税者には24%です。£3,000の年間非課税枠は、利益のわずかな部分を相殺することができます。
利益を減らす控除可能な費用には、元の購入価格、購入時に支払った印紙税、弁護士費用（購入時および売却時）、売却時の不動産仲介手数料、および所有期間中に行われた資本的改良（増築、改築であって修繕ではない）が含まれます。これらは数万ポンドに達することがあり、課税対象利益を大幅に減らすことができます。
居住用不動産のCGTは、完了（引き渡し）から60日以内（契約締結時ではない）に申告し、納税する必要があります。これは通常のSelf-Assessmentの期限よりもはるかに早く、多くの売主が不意を突かれます。HMRCのオンラインCGT不動産処分サービスを通じて処分を報告し、推定税額を直ちに支払います。調整は後日、Self-Assessment申告書で精算されます。
大家としてSelf-Assessment（確定申告）に登録する必要がありますか？
はい — 不動産総収入が£1,000の不動産控除を超える場合、Self-Assessmentに登録し、毎年確定申告書を提出する必要があります。これは、経費控除後に損失が出た場合でも適用されます。賃貸収入は、Self-Assessment申告書の英国不動産ページ（SA105）で報告し、収入、経費、住宅ローン利息の税額控除を個別に詳述します。
すでにSelf-Assessmentに登録している場合（自営業であるか、£150,000を超える収入があるためなど）、既存の申告書に不動産ページを追加するだけです。オンライン申告の期限は、課税年度終了後の1月31日です。複数の物件を所有している場合、すべての英国賃貸収入は単一の賃貸事業としてまとめて報告されます — 各物件ごとに個別に申告する必要はありません。
英国不動産からの損失は、将来の不動産利益に対して繰り越して相殺することができます — ただし、他の所得に対してはできません。住宅ローン利息と経費が賃貸収入を超える場合、損失はそれを相殺する不動産利益が得られるまで繰り越されます。損失の記録は綿密に保管してください。完全に利用するまでに数年かかる場合があります。
2026/27年度に大家に影響を与える主な変更点は何ですか？
家具付きホリデーレンタル（FHL）制度は2025年4月から廃止され、短期ホリデーレンタルは優遇税制を受けられなくなりました。以前は、FHL物件は資本控除を請求でき、セクション24の対象外であり、売却時には事業資産処分控除の対象となっていました。26-27からは、標準的な投資用賃貸物件と全く同じように課税されます — これはホリデーレンタル所有者にとって大きな不利となります。
CGTの年間非課税枠も£3,000に削減されました（2023/24年度の£6,000、それ以前の£12,300から）。これは、不動産売却によるわずかな利益でさえ課税対象となることを意味します。£100,000値上がりした物件の場合、£3,000の非課税枠で節約できる税金はわずか£720であり、全体の税額と比較するとほとんど意味がありません。
今後、所得税のデジタル化（MTD ITSA）により、適格所得が£50,000を超える大家は、HMRCに四半期ごとのデジタル更新を提出することが最終的に義務付けられます。完全な導入日は引き続き変更されていますが、大家は移行を容易にするために、互換性のあるソフトウェアを使用して今からデジタル記録を保管し始めるべきです。
私の大家としての総税額をどのように見積もることができますか？
税額を見積もるには、賃貸利益（賃料から控除可能な経費を差し引いた額、住宅ローン利息を除く）を計算し、それを他の所得に加えて限界税率を適用します。その後、住宅ローン利息に対する20%の控除を差し引きます。給与£45,000を稼ぎ、賃貸利益£10,000、住宅ローン利息£6,000の大家の場合：£10,000の利益により総所得は£55,000に押し上げられ、£50,270を超える部分には40%が課税されます。住宅ローン利息控除は£1,200です。
当社の計算ツールを使用して、さまざまなシナリオをシミュレーションしてください。合計所得（給与と賃貸利益）を入力して、正しい限界税率を確認してください。経費計算から住宅ローン利息を除外し、控除を別途適用することを忘れないでください — これは大家が税額を見積もる際に最もよく犯す間違いです。
法人化（有限会社を通じて事業を行うこと）を検討している大家の場合、計算は異なります — 会社は引き続き住宅ローン利息を全額控除でき、個人の所得税率ではなく25%の法人税を支払います。事業形態の比較については、当社の個人事業主 vs 有限会社ガイドをご覧ください。
情報源
- HMRC — 賃貸収入に対する税金。賃貸収入は限界税率で課税されます: 20%、40%、45%。2026年7月アクセス。
- HMRC — 住宅ローン利息制限（セクション24）。金融費用の20%の税額控除。2026年7月アクセス。
- HMRC — キャピタルゲイン税率。居住用不動産: 18%（基礎税率）、24%（高等税率）。年間非課税枠: £3,000。2026年7月アクセス。
- HMRC — 所得税率と個人控除。個人控除 £12,579。2026年7月アクセス。