Уменьшение размера жилья — продажа большого семейного дома и покупка чего-то меньшего — является одной из самых значительных финансовых операций, которые вы когда-либо совершите. При правильном подходе это высвобождает значительный капитал, который может финансировать вашу пенсию, снизить расходы на обслуживание и упростить вашу жизнь. Однако гербовый сбор, расходы на переезд и эффективное с точки зрения налогообложения использование вырученных средств — все это требует тщательного планирования.
Налог на прирост капитала: хорошие новости
Если недвижимость, которую вы продаете, является вашим основным местом жительства и была таковой на протяжении всего периода владения ею, Льгота по основному месту жительства (PPR) полностью освобождает вас от налога на прирост капитала. Неважно, увеличилась ли стоимость недвижимости на £50 000 или £500 000 — налог на прирост капитала не взимается.
Это одна из самых ценных налоговых льгот в системе Великобритании. Прирост в размере £300 000 на недвижимости, который в противном случае облагался бы 24% налогом на прирост капитала (для налогоплательщиков с высокой ставкой), обошелся бы в £72 000 налога. PPR сводит эту сумму к нулю.
Когда льгота по основному месту жительства (PPR) применяется не полностью
Льгота по основному месту жительства (PPR) может быть частично ограничена, если:
- Вы сдавали в аренду часть недвижимости (например, жильца в отдельной пристройке) — Льгота по сдаче в аренду может покрыть до £40 000 прироста
- Вы использовали часть исключительно для бизнеса (выделенный домашний офис, который никогда не использовался для других целей)
- Вы отсутствовали в течение периодов, не покрываемых льготой (последние 9 месяцев владения всегда освобождаются от налога)
- Вы владеете второй недвижимостью и не назначили эту в качестве основного места жительства
Для большинства людей, уменьшающих размер жилья и продающих обычный семейный дом, применяется полная льгота по основному месту жительства (PPR), и подача декларации по налогу на прирост капитала не требуется.
Гербовый сбор при следующей покупке
Это основная налоговая стоимость уменьшения размера жилья. Гербовый сбор на землю (SDLT) в Англии и Северной Ирландии взимается с покупной цены вашей замещающей недвижимости:
- До £125 000: 0%
- От £125 001 до £250 000: 2%
- От £250 001 до £925 000: 5%
- От £925 001 до £1,5 миллиона: 10%
- Свыше £1,5 миллиона: 12%
При покупке замещающей недвижимости стоимостью £300 000 вы заплатите £2 500 в виде SDLT. При £400 000 это £7 500. Это неизбежные расходы на переезд — учтите их при расчете высвобождаемого капитала.
Примечание: Если вы не продали свое существующее жилье до завершения сделки по новому, вы временно заплатите 5% дополнительную надбавку за недвижимость. Вы можете вернуть эту сумму в течение 36 месяцев, если продадите первоначальную недвижимость.
Что делать с высвобожденным капиталом
Если вы продаете за £600 000 и покупаете за £350 000, у вас останется примерно £225 000 после гербового сбора (£5 000) и расходов на переезд (~£20 000, включая комиссию агента по недвижимости, юриста и услуги по переезду). Вот как эффективно с точки зрения налогообложения использовать эти средства:
Pension contributions
Если у вас есть доход, вы можете вносить до £60 000 в год в пенсионный фонд (плюс перенос неиспользованных лимитов с предыдущих лет). Взнос в размере £60 000 от налогоплательщика с высокой ставкой немедленно экономит £24 000 подоходного налога. За три года, используя перенос, вы могли бы разместить до £180 000+ в пенсионном фонде. См. наше руководство по переносу пенсионных взносов.
ISA contributions
£20 000 в год на человека (£40 000 для пары) в инвестиционные ISA (Stocks & Shares ISAs). Весь прирост не облагается налогом, а снятие средств не ограничено. За пять лет пара могла бы разместить £200 000 в ISA — этого достаточно, чтобы обеспечить мост к доходу, не облагаемому налогом, до того, как станут доступны пенсии. См. наше руководство по ISA.
Gifts to children
Вы можете подарить любую сумму, но подарки, превышающие годовое освобождение (£3 000 в год), являются потенциально освобожденными передачами (PETs) для целей налога на наследство (IHT). Если даритель проживет семь лет, подарок полностью освобождается от налога. Регулярные подарки из избыточного дохода немедленно освобождаются от налога, если они не влияют на ваш уровень жизни.
Пенсионные взносы
Уменьшение размера жилья может повлиять на вашу льготу по основному месту жительства (Residence Nil-Rate Band, RNRB). RNRB (£175 000 в 2026/27 году) применяется только в том случае, если вы оставляете жилье прямым потомкам. Если вы переезжаете в недвижимость стоимостью менее £175 000, вы можете потерять часть RNRB. Однако правило «добавления при уменьшении размера жилья» сохраняет RNRB, если вы уменьшаете размер жилья после июля 2015 года и оставляете эквивалентные активы прямым потомкам.
Пара потенциально может передать до £1 миллиона без налога на наследство (IHT) (£325 000 + £175 000 на каждого = £1 миллион в общей сложности). Уменьшение размера жилья не ставит это под угрозу, если вы оставляете вырученные средства своим детям. См. наше руководство по налогу на наследство для получения полной информации.
Взносы в ISA
Расходы на переезд (агент по недвижимости 1–1,5%, юрист £1 500–£3 000, оценщик £500–£1 000, услуги по переезду £1 000–£3 000, гербовый сбор) обычно составляют 3–5% от цены продажи. При продаже за £600 000 это £18 000–£30 000 только на транзакционные издержки. Вам необходимо высвободить значительный капитал, чтобы уменьшение размера жилья было финансово оправданным — небольшой переезд (например, из недвижимости стоимостью £400 000 в недвижимость стоимостью £350 000) может не оправдать затрат.
Подарки детям
Используйте калькулятор подоходного налога, чтобы проверить, какую налоговую льготу вы получите на пенсионные взносы из высвобожденного капитала. Если вы являетесь налогоплательщиком с высокой ставкой, экономия будет существенной.