Доход от аренды недвижимости, приобретенной для сдачи в аренду (buy-to-let), облагается налогом как личный доход в Великобритании — он добавляется к вашему доходу от занятости и облагается теми же предельными ставками: 20%, 40% и 45%. Понимание допустимых вычетов, ограничения на вычет процентов по ипотеке и последствий налога на прирост капитала (Capital Gains Tax) при владении недвижимостью крайне важно для любого арендодателя, желающего точно рассчитать свою рентабельность инвестиций.
Налоговая среда для арендодателей в Великобритании значительно изменилась с 2017 года, особенно с поэтапной отменой льготы по процентам по ипотеке (Раздел 24). Многие арендодатели, которые ранее работали прибыльно, теперь обнаруживают, что их «бумажная прибыль» для целей налогообложения выше, чем их фактическая денежная прибыль, что приводит к неожиданно большим налоговым счетам. Это руководство охватывает все, что вам нужно знать о налогообложении арендодателей в 26-27.
Как облагается налогом доход от аренды для арендодателя в Великобритании?
Доход от аренды рассматривается как заработанный доход и облагается налогом по вашей предельной ставке. Если вы зарабатываете £50,000 на основной работе и получаете £12,000 прибыли от аренды, доход от аренды добавляется к вашей зарплате — это означает, что он облагается налогом по ставке 40% (поскольку ваша зарплата уже исчерпывает диапазон базовой ставки до £50,270). Общий подоходный налог на вашу прибыль от аренды в этом сценарии составляет £4,800.
Если недвижимость является вашим единственным источником дохода, первые £12,579 покрываются личной льготой (Personal Allowance) (без налога), затем вы платите 20% до £50,270, 40% до £125,140 и 45% сверх этой суммы. National Insurance не взимается с дохода от аренды (это незаработанный доход), что является значительным преимуществом по сравнению с занятостью или самозанятостью.
Арендодатели с общим доходом выше £100,000 сталкиваются с постепенным сокращением личной льготы (Personal Allowance) — льгота в размере £12,579 отменяется на £1 за каждые £2 сверх £100,000. Прибыль от аренды еще больше загоняет вас в эту ловушку. Арендодатель, зарабатывающий £90,000 зарплаты плюс £15,000 прибыли от аренды, имеет общий доход £105,000, что означает отмену £5,000 личной льготы — создавая эффективную предельную ставку 60% на доход от аренды в зоне сокращения.
Что такое имущественная льгота (Property Allowance) в размере £1,000?
Имущественная льгота (Property Allowance) работает аналогично торговой льготе (Trading Allowance) для дохода самозанятых. Если ваш валовой доход от недвижимости (до вычета расходов) составляет £1,000 или меньше в год, вам не нужно сообщать об этом в HMRC или платить какой-либо налог. Это охватывает случайные доходы, такие как сдача в аренду подъездной дорожки, краткосрочная сдача комнаты или другие микродоходы от недвижимости.
Если ваш валовой доход от недвижимости превышает £1,000, у вас есть два варианта: вычесть фактические расходы (стандартный подход для большинства арендодателей) или вместо этого вычесть фиксированную льготу в размере £1,000. Вы не можете использовать оба варианта — только один из них. Для любой серьезной арендуемой недвижимости с процентами по ипотеке, страховкой, платой за управление и ремонтом фактические расходы почти всегда будут превышать £1,000.
Обратите внимание, что имущественная льгота (Property Allowance) отличается от льготы «Сдай комнату» (Rent-a-Room Relief), которая позволяет вам получать до £7,500 без налогов от сдачи меблированной комнаты в вашем основном жилье. Если вы сдаете запасную спальню, а не отдельную недвижимость, льгота «Сдай комнату» обычно более выгодна. Эти две льготы не могут быть объединены для одного и того же дохода.
Какие расходы арендодатели могут вычесть из дохода от аренды?
Допустимые расходы уменьшают вашу налогооблагаемую прибыль от аренды. Они должны быть понесены «исключительно и полностью» для арендного бизнеса. Основные категории:
- Комиссия агента по аренде: комиссия, взимаемая управляющими компаниями (обычно 8-15% от арендной платы)
- Страхование: страхование зданий и содержимого для арендодателей, страхование гарантии арендной платы
- Ремонт и обслуживание: ремонт котлов, перекраска, замена сломанной сантехники (но не улучшения)
- Земельная рента и плата за обслуживание: для арендуемых объектов недвижимости
- Муниципальный налог и коммунальные услуги: только в периоды простоя, когда вы их оплачиваете
- Бухгалтерские услуги: расходы на подготовку вашей отчетности по недвижимости и налоговой декларации
- Юридические услуги: для продления договоров аренды или процедур выселения (не первоначальная покупка)
- Транспортные расходы: пробег для осмотра недвижимости или встречи с арендаторами (45 пенсов/миля на машине)
- Замена бытовых предметов: замена мебели, бытовой техники и предметов интерьера (аналогичными)
Важное различие: ремонтные работы подлежат вычету, а улучшения — нет. Ремонт сломанного котла — это ремонт (подлежит вычету). Замена работающего котла на более совершенную модель — это улучшение (капитальные затраты — подлежат вычету только против CGT при продаже). HMRC тщательно проверяет эту границу, поэтому ведите подробные записи и фотографии состояния до/после.
Если вы управляете недвижимостью самостоятельно, а не через агентство по сдаче в аренду, вы все равно можете требовать возмещения расходов на рекламу, поездки, и ваше время косвенно отражается в более низких затратах. Однако вы не можете платить себе «плату за управление» и вычитать ее — допустимы только платежи третьим сторонам.
Как работает ограничение на вычет процентов по ипотеке (Раздел 24)?
С апреля 2020 года арендодатели жилой недвижимости больше не могут вычитать проценты по ипотеке в качестве расхода. Вместо этого вы получаете налоговый кредит (технически «налоговое уменьшение») в размере 20% от ваших финансовых затрат. Это означает, что ваша налогооблагаемая прибыль от аренды рассчитывается *до* вычета процентов, а затем вы получаете 20% кредита обратно в конце.
Для налогоплательщиков по базовой ставке, уплачивающих 20% налога, это нейтрально — вы платите 20% с прибыли, включая проценты, затем получаете 20% кредита, что в итоге дает тот же результат. Но для налогоплательщиков по более высокой ставке в 40% вы платите 40% с прибыли, но получаете обратно только 20% — реальная стоимость в 20% на каждый фунт процентов по ипотеке. Для налогоплательщиков по дополнительной ставке разница составляет 25%.
Практическое влияние серьезно для недвижимости с высокой долей заемных средств. Рассмотрим арендодателя, зарабатывающего £60,000 зарплаты, с недвижимостью, приносящей £15,000 арендной платы и £10,000 процентов по ипотеке. До Раздела 24 налогооблагаемая прибыль составляла £5,000 (арендная плата минус проценты минус расходы). После Раздела 24 налогооблагаемая прибыль составляет £15,000 минус другие расходы (скажем, £13,000), а проценты в размере £10,000 генерируют только налоговый кредит в размере £2,000. Дополнительный налогооблагаемый доход также может подтолкнуть вас в более высокую ставку или запустить сокращение PA — создавая каскадный налоговый эффект.
Какой налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) применяется при продаже арендуемой недвижимости?
При продаже недвижимости, приобретенной для сдачи в аренду (buy-to-let), прирост капитала (цена продажи минус цена покупки минус допустимые расходы) облагается налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax). Жилая недвижимость облагается более высокими ставками CGT, чем другие активы: 18% для налогоплательщиков по базовой ставке и 24% для налогоплательщиков по более высокой/дополнительной ставке. Годовая необлагаемая сумма (Annual Exempt Amount) в размере £3,000 может компенсировать небольшую часть прироста.
Допустимые расходы, уменьшающие прирост, включают: первоначальную цену покупки, гербовый сбор, уплаченный при покупке, юридические сборы (покупка и продажа), комиссионные агента по недвижимости при продаже и капитальные улучшения, сделанные во время владения (пристройки, переоборудование, но не ремонт). Эти расходы могут составлять десятки тысяч и значительно уменьшать налогооблагаемый прирост.
CGT на жилую недвижимость должен быть заявлен и уплачен в течение 60 дней с момента завершения сделки (а не обмена). Это намного быстрее, чем обычные сроки Self-Assessment, и застает многих продавцов врасплох. Вы сообщаете о продаже через онлайн-сервис HMRC по отчуждению недвижимости, облагаемой CGT, и немедленно уплачиваете расчетный налог. Любая корректировка согласовывается в вашей декларации Self-Assessment позже.
Нужно ли мне регистрироваться для Self-Assessment как арендодателю?
Да — если ваш валовой доход от недвижимости превышает имущественную льготу (Property Allowance) в размере £1,000, вы должны зарегистрироваться для Self-Assessment и подавать налоговую декларацию каждый год. Это применимо, даже если вы несете убытки после расходов. Вы сообщаете о своем доходе от аренды на страницах UK Property (SA105) декларации Self-Assessment, отдельно указывая доход, расходы и налоговый кредит по процентам по ипотеке.
Если вы уже зарегистрированы для Self-Assessment (возможно, потому что вы самозаняты или зарабатываете более £150,000), вы просто добавляете страницы недвижимости к своей существующей декларации. Крайний срок для онлайн-подачи — 31 января после окончания налогового года. Если у вас несколько объектов недвижимости, весь доход от аренды в Великобритании сообщается вместе как единый арендный бизнес — вы не подаете декларации отдельно для каждого объекта.
Убытки от недвижимости в Великобритании могут быть перенесены вперед и зачтены против будущих прибылей от недвижимости — но не против других доходов. Если проценты по ипотеке и расходы превышают ваш доход от аренды, убыток переносится вперед до тех пор, пока у вас не появится прибыль от недвижимости для его компенсации. Ведите тщательный учет убытков, так как их полное использование может занять несколько лет.
Какие ключевые изменения затрагивают арендодателей в 2026/27 году?
Режим сдачи меблированного жилья для отдыха (Furnished Holiday Let, FHL) был отменен с апреля 2025 года, что означает, что краткосрочная аренда для отдыха больше не получает льготного налогового режима. Ранее объекты FHL могли претендовать на капитальные льготы, были освобождены от Раздела 24 и имели право на льготу при отчуждении бизнес-активов (Business Asset Disposal Relief) при продаже. С 26-27 они облагаются налогом идентично стандартным объектам buy-to-let — что является значительным недостатком для владельцев жилья для отдыха.
Годовая необлагаемая сумма CGT (Annual Exempt Amount) также была снижена до £3,000 (с £6,000 в 2023/24 году и £12,300 до этого). Это означает, что даже скромные приросты от продажи недвижимости теперь облагаются налогом. Для недвижимости, стоимость которой выросла на £100,000, освобождение в размере £3,000 экономит всего £720 налога — что едва ли значимо по сравнению с общим счетом.
В перспективе, инициатива «Цифровое налогообложение для подоходного налога» (Making Tax Digital for Income Tax, MTD ITSA) в конечном итоге потребует от арендодателей с соответствующим доходом свыше £50,000 ежеквартально предоставлять цифровые отчеты в HMRC. Хотя дата полного внедрения продолжает меняться, арендодателям следует начать вести цифровые записи сейчас, используя совместимое программное обеспечение, чтобы облегчить переход.
Как я могу оценить свой общий налоговый счет арендодателя?
Чтобы оценить свой налог, рассчитайте свою прибыль от аренды (арендная плата минус допустимые расходы, исключая проценты по ипотеке), добавьте ее к вашему другому доходу и примените предельные ставки. Затем вычтите кредит в размере 20% по процентам по ипотеке. Для арендодателя, зарабатывающего £45,000 зарплаты с £10,000 прибыли от аренды и £6,000 процентов по ипотеке: прибыль в £10,000 увеличивает общий доход до £55,000, облагаемый налогом по ставке 40% на часть, превышающую £50,270. Кредит по процентам по ипотеке составляет £1,200.
Используйте наш калькулятор для моделирования различных сценариев. Введите свой совокупный доход (зарплата плюс прибыль от аренды), чтобы увидеть правильные предельные ставки. Не забудьте исключить проценты по ипотеке из расчета ваших расходов и применить кредит отдельно — это самая распространенная ошибка, которую совершают арендодатели при оценке своего счета.
Для арендодателей, рассматривающих вопрос о регистрации компании (работе через общество с ограниченной ответственностью), расчет отличается — компании по-прежнему могут полностью вычитать проценты по ипотеке и платить корпоративный налог по ставке 25%, а не по ставкам личного подоходного налога. Сравнение структур см. в нашем руководстве по индивидуальному предпринимателю против общества с ограниченной ответственностью.
Источники
- HMRC — Налог на доход от аренды. Доход от аренды облагается налогом по предельным ставкам: 20%, 40%, 45%. Доступно в июле 2026 г.
- HMRC — Ограничение на вычет процентов по ипотеке (Раздел 24). Налоговый кредит в размере 20% от финансовых затрат. Доступно в июле 2026 г.
- HMRC — Ставки налога на прирост капитала (Capital Gains Tax). Жилая недвижимость: 18% (базовая ставка), 24% (более высокая ставка). Годовая необлагаемая сумма: £3,000. Доступно в июле 2026 г.
- HMRC — Ставки подоходного налога и личные льготы (Personal Allowances). Личная льгота (Personal Allowance) £12,579. Доступно в июле 2026 г.