Giảm quy mô nhà ở — bán một căn nhà gia đình lớn hơn và mua một căn nhỏ hơn — là một trong những giao dịch tài chính quan trọng nhất mà bạn từng thực hiện. Nếu thực hiện tốt, nó sẽ giải phóng một lượng lớn vốn chủ sở hữu có thể tài trợ cho việc nghỉ hưu của bạn, giảm chi phí bảo trì và đơn giản hóa cuộc sống của bạn. Tuy nhiên, Thuế trước bạ, chi phí chuyển nhà và việc triển khai số tiền thu được một cách hiệu quả về thuế đều cần được lập kế hoạch cẩn thận.
Thuế Lợi nhuận vốn: tin tốt
Nếu tài sản bạn đang bán là nơi cư trú chính của bạn và đã là như vậy trong suốt thời gian bạn sở hữu nó, Miễn giảm Thuế nhà ở chính (PPR) sẽ miễn bạn hoàn toàn khỏi Thuế Lợi nhuận vốn. Không quan trọng tài sản đã tăng giá trị lên £50,000 hay £500,000 — không phải nộp CGT.
Đây là một trong những khoản miễn giảm thuế giá trị nhất trong hệ thống của Vương quốc Anh. Một khoản lợi nhuận £300,000 từ một tài sản mà nếu không sẽ phải chịu 24% CGT (đối với người nộp thuế có mức thuế suất cao hơn) sẽ tốn £72,000 tiền thuế. PPR biến khoản đó thành không.
Khi PPR không áp dụng đầy đủ
PPR có thể bị hạn chế một phần nếu:
- Bạn cho thuê một phần tài sản (ví dụ, một người thuê phòng trong một căn hộ phụ khép kín) — Miễn giảm cho thuê có thể bao gồm tới £40,000 lợi nhuận
- Bạn sử dụng một phần độc quyền cho mục đích kinh doanh (một văn phòng tại nhà chuyên dụng chưa bao giờ được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào khác)
- Bạn vắng mặt trong các khoảng thời gian không được miễn giảm (9 tháng cuối cùng của quyền sở hữu luôn được miễn thuế)
- Bạn sở hữu một tài sản thứ hai và chưa chỉ định tài sản này là nơi cư trú chính của bạn
Đối với hầu hết những người giảm quy mô nhà ở bán một căn nhà gia đình đơn giản, PPR đầy đủ được áp dụng và không cần kê khai CGT.
Thuế trước bạ khi mua nhà tiếp theo của bạn
Đây là chi phí thuế chính khi giảm quy mô nhà ở. Thuế trước bạ đất đai (SDLT) ở Anh và Bắc Ireland được tính trên giá mua của tài sản thay thế của bạn:
- Lên đến £125,000: 0%
- Từ £125,001 đến £250,000: 2%
- Từ £250,001 đến £925,000: 5%
- Từ £925,001 đến £1.5 triệu: 10%
- Trên £1.5 triệu: 12%
Đối với một tài sản thay thế trị giá £300,000, bạn sẽ phải trả £2,500 tiền SDLT. Đối với £400,000, là £7,500. Đây là một chi phí không thể tránh khỏi khi chuyển nhà — hãy tính nó vào các phép tính giải phóng vốn chủ sở hữu của bạn.
Lưu ý: Nếu bạn chưa bán căn nhà hiện tại của mình trước khi hoàn tất việc mua căn nhà mới, bạn sẽ tạm thời phải trả thêm 5% phụ phí tài sản. Bạn có thể yêu cầu hoàn lại khoản này trong vòng 36 tháng nếu bạn bán tài sản ban đầu.
Nên làm gì với vốn chủ sở hữu được giải phóng
Nếu bạn bán với giá £600,000 và mua với giá £350,000, bạn sẽ có khoảng £225,000 sau khi trừ Thuế trước bạ (£5,000) và chi phí chuyển nhà (~£20,000 bao gồm phí môi giới bất động sản, luật sư và chi phí vận chuyển). Dưới đây là cách triển khai số tiền đó một cách hiệu quả về thuế:
Pension contributions
Nếu bạn có thu nhập, bạn có thể đóng góp tối đa £60,000/năm vào quỹ hưu trí (cộng với việc chuyển tiếp từ các năm trước). Một khoản đóng góp £60,000 từ người nộp thuế có mức thuế suất cao hơn sẽ tiết kiệm £24,000 tiền thuế thu nhập ngay lập tức. Trong ba năm sử dụng việc chuyển tiếp, bạn có thể bảo vệ hơn £180,000 trong quỹ hưu trí. Xem hướng dẫn chuyển tiếp quỹ hưu trí của chúng tôi.
ISA contributions
£20,000/năm mỗi người (£40,000 cho một cặp vợ chồng) vào các ISA Cổ phiếu & Cổ phần. Tất cả lợi nhuận đều miễn thuế và việc rút tiền không bị hạn chế. Trong hơn năm năm, một cặp vợ chồng có thể bảo vệ £200,000 trong các ISA — đủ để cung cấp một cầu nối thu nhập miễn thuế trước khi quỹ hưu trí trở nên khả dụng. Xem hướng dẫn về ISA của chúng tôi.
Gifts to children
Bạn có thể tặng bất kỳ số tiền nào, nhưng các khoản quà tặng vượt quá mức miễn trừ hàng năm (£3,000/năm) là Các khoản chuyển nhượng có khả năng được miễn thuế (PETs) cho mục đích IHT. Sống sót bảy năm và món quà sẽ được miễn thuế hoàn toàn. Các khoản quà tặng thường xuyên từ thu nhập thặng dư được miễn thuế ngay lập tức nếu chúng không ảnh hưởng đến mức sống của bạn.
Các khoản đóng góp vào quỹ hưu trí
Việc giảm quy mô nhà ở có thể ảnh hưởng đến Ngưỡng miễn thuế thừa kế nhà ở (RNRB) của bạn. RNRB (£175,000 vào năm 2026/27) chỉ áp dụng nếu bạn để lại một nơi cư trú cho con cháu trực hệ. Nếu bạn giảm quy mô xuống một tài sản trị giá dưới £175,000, bạn có thể mất một phần RNRB. Tuy nhiên, quy tắc “bổ sung giảm quy mô” bảo toàn RNRB nếu bạn giảm quy mô sau tháng 7 năm 2015 và để lại tài sản tương đương cho con cháu trực hệ.
Một cặp vợ chồng có khả năng truyền lại tới £1 triệu miễn IHT (£325,000 + £175,000 mỗi người = tổng cộng £1 triệu). Việc giảm quy mô nhà ở không gây nguy hiểm cho điều này nếu bạn để lại số tiền thu được cho con cái của mình. Xem hướng dẫn về thuế thừa kế của chúng tôi để có cái nhìn đầy đủ.
Các khoản đóng góp vào ISA
Chi phí chuyển nhà (môi giới bất động sản 1–1.5%, luật sư £1,500–£3,000, giám định viên £500–£1,000, vận chuyển £1,000–£3,000, Thuế trước bạ) thường tổng cộng 3–5% giá bán. Đối với một giao dịch bán £600,000, đó là £18,000–£30,000 chỉ riêng chi phí giao dịch. Bạn cần giải phóng một lượng vốn chủ sở hữu đáng kể để việc giảm quy mô nhà ở có giá trị về mặt tài chính — một lần chuyển nhà nhỏ (ví dụ, từ một tài sản £400,000 xuống một tài sản £350,000) có thể không đáng với chi phí.
Quà tặng cho con cái
Sử dụng máy tính thuế thu nhập để kiểm tra mức miễn giảm thuế bạn sẽ nhận được từ các khoản đóng góp vào quỹ hưu trí từ vốn chủ sở hữu được giải phóng của bạn. Nếu bạn là người nộp thuế có mức thuế suất cao hơn, khoản tiết kiệm là đáng kể.