Thu nhập từ cho thuê bất động sản mua để cho thuê (buy-to-let) được đánh thuế như thu nhập cá nhân ở Vương quốc Anh — nó được cộng vào thu nhập từ việc làm của bạn và chịu cùng các mức thuế suất biên 20%, 40% và 45%. Việc hiểu rõ các khoản khấu trừ được phép, hạn chế lãi suất thế chấp và các tác động của Thuế Lãi vốn đối với quyền sở hữu bất động sản là điều cần thiết cho bất kỳ chủ nhà nào muốn tính toán chính xác lợi tức đầu tư của mình.
Bức tranh thuế đối với các chủ nhà ở Vương quốc Anh đã thay đổi đáng kể kể từ năm 2017, đặc biệt là với việc loại bỏ dần ưu đãi lãi suất thế chấp (Điều 24). Nhiều chủ nhà trước đây hoạt động có lợi nhuận giờ đây nhận thấy rằng "lợi nhuận trên giấy tờ" của họ cho mục đích thuế cao hơn lợi nhuận tiền mặt thực tế của họ — dẫn đến các hóa đơn thuế lớn bất ngờ. Hướng dẫn này bao gồm mọi thứ bạn cần biết về thuế chủ nhà trong năm 26-27.
Thu nhập từ cho thuê nhà bị đánh thuế như thế nào đối với một chủ nhà ở Vương quốc Anh?
Thu nhập từ cho thuê được coi là thu nhập kiếm được và bị đánh thuế theo mức thuế suất biên của bạn. Nếu bạn kiếm được £50,000 từ công việc hàng ngày và nhận được £12,000 lợi nhuận cho thuê, thu nhập cho thuê sẽ được cộng vào tiền lương của bạn — nghĩa là nó bị đánh thuế ở mức 40% (vì tiền lương của bạn đã sử dụng hết dải thuế suất cơ bản đến £50,270). Tổng thuế thu nhập đối với lợi nhuận cho thuê của bạn trong kịch bản này là £4,800.
Nếu bất động sản là nguồn thu nhập duy nhất của bạn, £12,579 đầu tiên được miễn thuế theo Trợ cấp Cá nhân (Personal Allowance) (không thuế), sau đó bạn trả 20% lên đến £50,270, 40% lên đến £125,140, và 45% trên mức đó. National Insurance không bị tính trên thu nhập cho thuê (đây là thu nhập không kiếm được), đây là một lợi thế đáng kể so với thu nhập từ việc làm hoặc tự kinh doanh.
Các chủ nhà có tổng thu nhập trên £100,000 phải đối mặt với việc giảm dần Trợ cấp Cá nhân — trợ cấp £12,579 bị rút lại £1 cho mỗi £2 trên £100,000. Lợi nhuận cho thuê đẩy bạn sâu hơn vào bẫy này. Một chủ nhà kiếm được £90,000 tiền lương cộng với £15,000 lợi nhuận cho thuê có tổng thu nhập là £105,000, nghĩa là £5,000 Trợ cấp Cá nhân bị rút lại — tạo ra mức thuế suất biên hiệu quả là 60% trên thu nhập cho thuê trong vùng giảm dần.
Trợ cấp Bất động sản £1,000 là gì?
Trợ cấp Bất động sản hoạt động tương tự như Trợ cấp Kinh doanh (Trading Allowance) đối với thu nhập tự kinh doanh. Nếu tổng thu nhập từ bất động sản của bạn (trước khi trừ chi phí) là £1,000 hoặc ít hơn mỗi năm, bạn không cần phải thông báo cho HMRC về điều đó hoặc nộp bất kỳ khoản thuế nào. Điều này bao gồm các khoản thu nhập không thường xuyên như cho thuê lối đi, cho thuê phòng ngắn hạn, hoặc các khoản thu nhập nhỏ khác từ bất động sản.
Nếu tổng thu nhập từ bất động sản của bạn vượt quá £1,000, bạn có hai lựa chọn: khấu trừ chi phí thực tế (cách tiếp cận tiêu chuẩn cho hầu hết các chủ nhà) hoặc thay vào đó khấu trừ khoản trợ cấp cố định £1,000. Bạn không thể sử dụng cả hai — chỉ được chọn một trong hai. Đối với bất kỳ bất động sản cho thuê nghiêm túc nào có lãi suất thế chấp, bảo hiểm, phí quản lý và sửa chữa, chi phí thực tế gần như luôn vượt quá £1,000.
Lưu ý rằng Trợ cấp Bất động sản tách biệt với Miễn giảm Thuê phòng (Rent-a-Room Relief), cho phép bạn kiếm tới £7,500 miễn thuế từ việc cho thuê một phòng có đồ đạc trong nhà chính của bạn. Nếu bạn cho thuê một phòng ngủ dự phòng thay vì một bất động sản riêng biệt, Miễn giảm Thuê phòng thường hào phóng hơn. Hai khoản miễn giảm này không thể kết hợp cho cùng một khoản thu nhập.
Chủ nhà có thể khấu trừ những chi phí nào từ thu nhập cho thuê nhà?
Các chi phí được phép khấu trừ làm giảm lợi nhuận cho thuê chịu thuế của bạn. Chúng phải được phát sinh "hoàn toàn và độc quyền" cho hoạt động kinh doanh cho thuê. Các danh mục chính là:
- Phí đại lý cho thuê: hoa hồng do các công ty quản lý tính (thường là 8-15% tiền thuê)
- Bảo hiểm: bảo hiểm tòa nhà và tài sản của chủ nhà, bảo hiểm bảo lãnh tiền thuê
- Sửa chữa và bảo trì: sửa nồi hơi, sơn lại, thay thế các phụ kiện bị hỏng (nhưng không phải cải tạo)
- Tiền thuê đất và phí dịch vụ: đối với các bất động sản thuê dài hạn (leasehold)
- Thuế hội đồng và tiện ích: chỉ trong các giai đoạn trống khi bạn phải trả chúng
- Phí kế toán: chi phí chuẩn bị sổ sách bất động sản và tờ khai thuế của bạn
- Phí pháp lý: để gia hạn hợp đồng thuê hoặc thủ tục trục xuất (không phải mua ban đầu)
- Chi phí đi lại: số dặm đi để kiểm tra bất động sản hoặc gặp gỡ người thuê (45p/dặm bằng ô tô)
- Thay thế đồ dùng gia đình: thay thế đồ nội thất, thiết bị và đồ đạc (tương tự)
Một điểm khác biệt quan trọng: sửa chữa được khấu trừ nhưng cải tạo thì không. Sửa chữa một nồi hơi bị hỏng là sửa chữa (được khấu trừ). Thay thế một nồi hơi đang hoạt động bằng một mẫu tốt hơn là cải tạo (chi phí vốn — chỉ được khấu trừ vào CGT khi bạn bán). HMRC kiểm tra ranh giới này rất chặt chẽ, vì vậy hãy giữ hồ sơ chi tiết và hình ảnh về tình trạng trước/sau.
Nếu bạn tự quản lý bất động sản thay vì sử dụng đại lý cho thuê, bạn vẫn có thể yêu cầu các chi phí cho quảng cáo, đi lại, và thời gian của bạn được phản ánh ngầm trong chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, bạn không thể tự trả cho mình một "phí quản lý" và khấu trừ nó — chỉ các khoản thanh toán cho bên thứ ba mới được phép.
Hạn chế lãi suất thế chấp theo Điều 24 hoạt động như thế nào?
Kể từ tháng 4 năm 2020, các chủ nhà ở không còn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp như một chi phí. Thay vào đó, bạn nhận được một khoản tín dụng thuế (về mặt kỹ thuật là "giảm thuế") trị giá 20% trên chi phí tài chính của bạn. Điều này có nghĩa là lợi nhuận cho thuê chịu thuế của bạn được tính *trước khi* khấu trừ lãi suất, và sau đó bạn nhận lại khoản tín dụng 20% vào cuối kỳ.
Đối với người nộp thuế ở mức cơ bản trả 20% thuế, điều này là trung lập — bạn trả 20% trên lợi nhuận bao gồm lãi suất, sau đó nhận được khoản tín dụng 20%, tổng cộng là như nhau. Nhưng đối với người nộp thuế ở mức cao hơn là 40%, bạn trả 40% trên lợi nhuận nhưng chỉ nhận lại 20% — một chi phí thực tế 20% trên mỗi bảng Anh lãi suất thế chấp. Đối với người nộp thuế ở mức bổ sung, khoảng cách là 25%.
Tác động thực tế rất nghiêm trọng đối với các bất động sản có đòn bẩy cao. Hãy xem xét một chủ nhà kiếm £60,000 tiền lương với một bất động sản tạo ra £15,000 tiền thuê và £10,000 lãi suất thế chấp. Trước Điều 24, lợi nhuận chịu thuế là £5,000 (tiền thuê trừ lãi suất trừ chi phí). Sau Điều 24, lợi nhuận chịu thuế là £15,000 trừ các chi phí khác (ví dụ £13,000), và £10,000 lãi suất chỉ tạo ra một khoản tín dụng thuế £2,000. Thu nhập chịu thuế bổ sung cũng có thể đẩy bạn vào mức thuế cao hơn hoặc kích hoạt việc giảm dần PA — tạo ra hiệu ứng thuế dây chuyền.
Thuế Lãi vốn nào áp dụng khi tôi bán một bất động sản cho thuê?
Khi bạn bán một bất động sản mua để cho thuê, khoản lãi (giá bán trừ giá mua trừ chi phí được phép) phải chịu Thuế Lãi vốn (Capital Gains Tax). Bất động sản nhà ở chịu mức thuế CGT cao hơn các tài sản khác: 18% cho người nộp thuế ở mức cơ bản và 24% cho người nộp thuế ở mức cao hơn/bổ sung. Khoản Miễn thuế Hàng năm (Annual Exempt Amount) là £3,000 có thể bù đắp một phần nhỏ của khoản lãi.
Các chi phí được phép làm giảm khoản lãi bao gồm: giá mua ban đầu, thuế trước bạ đã trả khi mua, phí pháp lý (mua và bán), phí đại lý bất động sản khi bán, và các cải tạo vốn được thực hiện trong quá trình sở hữu (mở rộng, chuyển đổi, không phải sửa chữa). Những khoản này có thể lên tới hàng chục nghìn và giảm đáng kể khoản lãi chịu thuế.
CGT đối với bất động sản nhà ở phải được báo cáo và thanh toán trong vòng 60 ngày kể từ ngày hoàn tất (không phải ngày trao đổi). Điều này nhanh hơn nhiều so với thời hạn Self-Assessment thông thường và khiến nhiều người bán bất ngờ. Bạn báo cáo việc chuyển nhượng thông qua dịch vụ xử lý bất động sản CGT trực tuyến của HMRC và thanh toán khoản thuế ước tính ngay lập tức. Mọi điều chỉnh sẽ được đối chiếu trên tờ khai Self-Assessment của bạn sau này.
Tôi có cần đăng ký Self-Assessment với tư cách là chủ nhà không?
Có — nếu tổng thu nhập từ bất động sản của bạn vượt quá Trợ cấp Bất động sản £1,000, bạn phải đăng ký Self-Assessment và nộp tờ khai thuế hàng năm. Điều này áp dụng ngay cả khi bạn bị lỗ sau khi trừ chi phí. Bạn báo cáo thu nhập cho thuê của mình trên các trang Bất động sản Vương quốc Anh (SA105) của tờ khai Self-Assessment, chi tiết thu nhập, chi phí và khoản tín dụng thuế lãi suất thế chấp một cách riêng biệt.
Nếu bạn đã đăng ký Self-Assessment (có thể vì bạn là người tự kinh doanh hoặc kiếm được trên £150,000), bạn chỉ cần thêm các trang bất động sản vào tờ khai hiện có của mình. Hạn chót nộp hồ sơ trực tuyến là ngày 31 tháng 1 sau khi kết thúc năm tài chính. Nếu bạn có nhiều bất động sản, tất cả thu nhập cho thuê ở Vương quốc Anh được báo cáo cùng nhau như một hoạt động kinh doanh cho thuê duy nhất — bạn không nộp riêng cho từng bất động sản.
Các khoản lỗ từ bất động sản ở Vương quốc Anh có thể được chuyển tiếp và bù trừ vào lợi nhuận bất động sản trong tương lai — nhưng không được bù trừ vào các khoản thu nhập khác. Nếu lãi suất thế chấp và chi phí vượt quá thu nhập cho thuê của bạn, khoản lỗ sẽ được chuyển tiếp cho đến khi bạn có lợi nhuận bất động sản để bù trừ. Hãy giữ hồ sơ chi tiết về các khoản lỗ, vì chúng có thể mất vài năm để sử dụng hết.
Những thay đổi chính nào ảnh hưởng đến chủ nhà trong năm 2026/27?
Chế độ Cho thuê Kỳ nghỉ có Đồ đạc (FHL) đã bị bãi bỏ từ tháng 4 năm 2025, nghĩa là các khoản cho thuê kỳ nghỉ ngắn hạn không còn nhận được ưu đãi thuế. Trước đây, các bất động sản FHL có thể yêu cầu trợ cấp vốn, được miễn Điều 24 và đủ điều kiện nhận Miễn giảm Thanh lý Tài sản Kinh doanh khi bán. Từ 26-27, chúng bị đánh thuế giống hệt như các bất động sản mua để cho thuê tiêu chuẩn — một bất lợi đáng kể cho các chủ sở hữu cho thuê kỳ nghỉ.
Khoản Miễn thuế Hàng năm của CGT cũng đã được giảm xuống còn £3,000 (từ £6,000 trong năm 2023/24 và £12,300 trước đó). Điều này có nghĩa là ngay cả những khoản lãi khiêm tốn từ việc bán bất động sản cũng phải chịu thuế. Đối với một bất động sản đã tăng giá £100,000, khoản miễn £3,000 chỉ tiết kiệm được £720 tiền thuế — hầu như không đáng kể so với tổng hóa đơn.
Trong tương lai, Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) cuối cùng sẽ yêu cầu các chủ nhà có thu nhập đủ điều kiện trên £50,000 phải nộp các bản cập nhật kỹ thuật số hàng quý cho HMRC. Mặc dù ngày triển khai đầy đủ tiếp tục thay đổi, các chủ nhà nên bắt đầu lưu giữ hồ sơ kỹ thuật số ngay bây giờ bằng phần mềm tương thích để dễ dàng chuyển đổi.
Làm thế nào tôi có thể ước tính tổng hóa đơn thuế chủ nhà của mình?
Để ước tính thuế của bạn, hãy tính lợi nhuận cho thuê của bạn (tiền thuê trừ chi phí được phép, không bao gồm lãi suất thế chấp), cộng nó vào các khoản thu nhập khác của bạn và áp dụng các mức thuế suất biên. Sau đó trừ đi khoản tín dụng 20% trên lãi suất thế chấp của bạn. Đối với một chủ nhà kiếm £45,000 tiền lương với £10,000 lợi nhuận cho thuê và £6,000 lãi suất thế chấp: lợi nhuận £10,000 đẩy tổng thu nhập lên £55,000, bị đánh thuế ở mức 40% trên phần vượt quá £50,270. Khoản tín dụng lãi suất thế chấp là £1,200.
Sử dụng công cụ tính toán của chúng tôi để mô phỏng các kịch bản khác nhau. Nhập tổng thu nhập của bạn (tiền lương cộng lợi nhuận cho thuê) để xem các mức thuế suất biên chính xác. Hãy nhớ loại trừ lãi suất thế chấp khỏi tính toán chi phí của bạn và áp dụng khoản tín dụng riêng biệt — đây là lỗi phổ biến nhất mà các chủ nhà mắc phải khi ước tính hóa đơn của họ.
Đối với các chủ nhà đang cân nhắc việc thành lập công ty (hoạt động thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn), cách tính toán sẽ khác — các công ty vẫn có thể khấu trừ toàn bộ lãi suất thế chấp và trả Thuế Doanh nghiệp (Corporation Tax) ở mức 25% thay vì các mức thuế thu nhập cá nhân. Xem hướng dẫn về cá nhân kinh doanh so với công ty trách nhiệm hữu hạn của chúng tôi để so sánh các cấu trúc.
Nguồn tham khảo
- HMRC — Thuế thu nhập từ cho thuê. Thu nhập từ cho thuê bị đánh thuế theo các mức thuế suất biên: 20%, 40%, 45%. Truy cập tháng 7 năm 2026.
- HMRC — Hạn chế lãi suất thế chấp (Điều 24). Tín dụng thuế ở mức 20% chi phí tài chính. Truy cập tháng 7 năm 2026.
- HMRC — Mức thuế Lãi vốn. Bất động sản nhà ở: 18% (mức cơ bản), 24% (mức cao hơn). Khoản Miễn thuế Hàng năm: £3,000. Truy cập tháng 7 năm 2026.
- HMRC — Mức thuế Thu nhập và Trợ cấp Cá nhân. Trợ cấp Cá nhân £12,579. Truy cập tháng 7 năm 2026.