การลดขนาดบ้าน — การขายบ้านสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่และซื้อบ้านที่เล็กลง — เป็นหนึ่งในธุรกรรมทางการเงินที่สำคัญที่สุดที่คุณเคยทำ หากทำได้ดี จะช่วยปลดล็อกเงินทุนจำนวนมากที่สามารถใช้เป็นทุนสำหรับการเกษียณอายุของคุณ ลดค่าบำรุงรักษา และทำให้ชีวิตของคุณง่ายขึ้น แต่ อากรแสตมป์, ค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้าน และการใช้เงินที่ได้มาอย่างมีประสิทธิภาพทางภาษี ล้วนต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ
ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์: ข่าวดี
หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังขายเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณและเป็นเช่นนั้นตลอดระยะเวลาที่คุณเป็นเจ้าของ การบรรเทาภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลักส่วนบุคคล (PPR) จะยกเว้นคุณจากภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยสิ้นเชิง ไม่สำคัญว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น £50,000 หรือ £500,000 — ไม่ต้องเสีย CGT
นี่คือหนึ่งในการบรรเทาภาษีที่มีค่าที่สุดในระบบของสหราชอาณาจักร กำไร £300,000 จากอสังหาริมทรัพย์ที่ปกติจะต้องเสีย CGT 24% (สำหรับผู้เสียภาษีอัตราสูง) จะมีค่าใช้จ่ายภาษี £72,000 PPR ทำให้เป็นศูนย์
เมื่อ PPR ไม่ได้ใช้บังคับเต็มที่
PPR อาจถูกจำกัดบางส่วนหาก:
- คุณให้เช่าส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้เช่าในส่วนต่อเติมที่มีห้องน้ำในตัว) — การบรรเทาภาษีจากการให้เช่าอาจครอบคลุมกำไรได้สูงสุดถึง £40,000
- คุณใช้ส่วนหนึ่งโดยเฉพาะสำหรับธุรกิจ (สำนักงานที่บ้านโดยเฉพาะที่ไม่เคยใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นใด)
- คุณไม่อยู่ในช่วงเวลาที่ไม่ครอบคลุมโดยการบรรเทาภาษี (9 เดือนสุดท้ายของการเป็นเจ้าของได้รับการยกเว้นเสมอ)
- คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แห่งที่สองและยังไม่ได้ระบุว่าแห่งนี้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ
สำหรับผู้ที่ลดขนาดบ้านส่วนใหญ่ที่ขายบ้านสำหรับครอบครัวทั่วไป PPR เต็มรูปแบบจะใช้บังคับและไม่จำเป็นต้องยื่น CGT
อากรแสตมป์สำหรับการซื้อครั้งต่อไปของคุณ
นี่คือค่าใช้จ่ายทางภาษีหลักของการลดขนาดบ้าน ภาษีอากรแสตมป์ที่ดิน (SDLT) ในอังกฤษและไอร์แลนด์เหนือจะถูกเรียกเก็บจากราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์ทดแทนของคุณ:
- สูงสุด £125,000: 0%
- £125,001 ถึง £250,000: 2%
- £250,001 ถึง £925,000: 5%
- £925,001 ถึง £1.5 ล้าน: 10%
- เกิน £1.5 ล้าน: 12%
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทดแทนมูลค่า £300,000 คุณจะต้องจ่าย SDLT £2,500 สำหรับ £400,000 จะเป็น £7,500 นี่คือค่าใช้จ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการย้ายบ้าน — โปรดนำไปพิจารณาในการคำนวณการปลดล็อกเงินทุนของคุณ
หมายเหตุ: หากคุณยังไม่ได้ขายบ้านเดิมของคุณก่อนที่จะดำเนินการซื้อบ้านใหม่เสร็จสิ้น คุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ 5% ชั่วคราว คุณสามารถขอคืนได้ภายใน 36 เดือนหากคุณขายอสังหาริมทรัพย์เดิม
สิ่งที่ต้องทำกับเงินทุนที่ปลดล็อกออกมา
หากคุณขายในราคา £600,000 และซื้อในราคา £350,000 คุณจะมีเงินเหลือประมาณ £225,000 หลังจากหักอากรแสตมป์ (£5,000) และค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้าน (ประมาณ £20,000 ซึ่งรวมค่าธรรมเนียมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์, ทนายความ และค่าขนย้าย) นี่คือวิธีการใช้เงินอย่างมีประสิทธิภาพทางภาษี:
Pension contributions
หากคุณมีรายได้ คุณสามารถสมทบเงินเข้ากองทุนบำนาญได้สูงสุด £60,000 ต่อปี (บวกกับการยกยอดจากปีก่อนหน้า) การสมทบ £60,000 จากผู้เสียภาษีอัตราสูงจะช่วยประหยัดภาษีเงินได้ทันที £24,000 ในระยะเวลาสามปีโดยใช้การยกยอด คุณสามารถเก็บเงินได้ถึง £180,000+ ในกองทุนบำนาญ ดู คู่มือการยกยอดเงินบำนาญ ของเรา
ISA contributions
£20,000 ต่อปีต่อคน (£40,000 สำหรับคู่สมรส) เข้าสู่ Stocks & Shares ISAs การเติบโตทั้งหมดปลอดภาษี และการถอนเงินไม่จำกัด ในระยะเวลาห้าปี คู่สมรสสามารถเก็บเงินได้ £200,000 ใน ISAs — เพียงพอที่จะเป็นสะพานรายได้ปลอดภาษีก่อนที่เงินบำนาญจะเข้าถึงได้ ดู คู่มือ ISA ของเรา
Gifts to children
คุณสามารถให้ของขวัญได้ทุกจำนวน แต่ของขวัญที่เกินข้อยกเว้นประจำปี (£3,000 ต่อปี) ถือเป็นการโอนที่อาจได้รับการยกเว้น (PETs) สำหรับวัตถุประสงค์ของ IHT หากผู้ให้มีชีวิตอยู่ครบเจ็ดปี ของขวัญนั้นจะได้รับการยกเว้นเต็มจำนวน ของขวัญปกติจากรายได้ส่วนเกินจะได้รับการยกเว้นทันทีหากไม่ส่งผลกระทบต่อมาตรฐานการครองชีพของคุณ
การสมทบเงินบำนาญ
การลดขนาดบ้านอาจส่งผลต่อ Residence Nil-Rate Band (RNRB) ของคุณ RNRB (£175,000 ในปี 2026/27) จะใช้บังคับเฉพาะในกรณีที่คุณทิ้งที่อยู่อาศัยไว้ให้แก่ทายาทโดยตรง หากคุณลดขนาดบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าน้อยกว่า £175,000 คุณอาจสูญเสีย RNRB บางส่วน อย่างไรก็ตาม กฎ “การเพิ่มจากการลดขนาดบ้าน” จะรักษาสิทธิ์ RNRB ไว้ หากคุณลดขนาดบ้านหลังเดือนกรกฎาคม 2015 และทิ้งทรัพย์สินที่มีมูลค่าเทียบเท่าไว้ให้แก่ทายาทโดยตรง
คู่สมรสสามารถส่งต่อมรดกได้สูงสุดถึง £1 ล้านโดยปลอดภาษีมรดก (£325,000 + £175,000 ต่อคน = รวม £1 ล้าน) การลดขนาดบ้านไม่เป็นอันตรายต่อสิ่งนี้หากคุณทิ้งเงินที่ได้ให้แก่บุตรของคุณ ดู คู่มือภาษีมรดก ของเราสำหรับข้อมูลทั้งหมด
การสมทบ ISA
ค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้าน (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 1–1.5%, ทนายความ £1,500–£3,000, ผู้สำรวจ £500–£1,000, ค่าขนย้าย £1,000–£3,000, อากรแสตมป์) โดยทั่วไปรวมเป็น 3–5% ของราคาขาย สำหรับการขาย £600,000 นั่นคือ £18,000–£30,000 เฉพาะค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม คุณต้องปลดล็อกเงินทุนที่มีนัยสำคัญเพื่อให้การลดขนาดบ้านคุ้มค่าทางการเงิน — การย้ายเล็กน้อย (เช่น จากอสังหาริมทรัพย์มูลค่า £400,000 ไปยัง £350,000) อาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่าย
การให้ของขวัญแก่บุตร
ใช้ เครื่องคำนวณภาษีเงินได้ เพื่อตรวจสอบการบรรเทาภาษีที่คุณจะได้รับจากการสมทบเงินบำนาญจากเงินทุนที่ปลดล็อกออกมา หากคุณเป็นผู้เสียภาษีอัตราสูง การประหยัดนั้นมีนัยสำคัญ