รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (buy-to-let) ถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ส่วนบุคคลในสหราชอาณาจักร — โดยจะถูกรวมเข้ากับรายได้จากการจ้างงานของคุณ และอยู่ภายใต้อัตราภาษีส่วนเพิ่มเดียวกันที่ 20%, 40% และ 45% การทำความเข้าใจเกี่ยวกับการหักลดหย่อนที่อนุญาต, ข้อจำกัดดอกเบี้ยจำนอง และผลกระทบของภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ประเภททุนจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ต้องการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างแม่นยำ
ภูมิทัศน์ภาษีสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในสหราชอาณาจักรมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ปี 2017 โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการยกเลิกการลดหย่อนดอกเบี้ยจำนองเป็นระยะ (มาตรา 24) เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนมากที่เคยดำเนินธุรกิจอย่างมีกำไร ตอนนี้พบว่า "กำไรทางบัญชี" เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีสูงกว่ากำไรเงินสดจริงของพวกเขา — ซึ่งนำไปสู่ภาระภาษีที่สูงเกินคาด คู่มือนี้ครอบคลุมทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับการเก็บภาษีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในปี 26-27
รายได้ค่าเช่าถูกเก็บภาษีอย่างไรในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในสหราชอาณาจักร?
รายได้ค่าเช่าถือเป็นรายได้ที่ได้รับและถูกเก็บภาษีตามอัตราภาษีส่วนเพิ่มของคุณ หากคุณมีรายได้ £50,000 จากงานประจำและได้รับกำไรค่าเช่า £12,000 รายได้ค่าเช่าจะถูกรวมเข้ากับเงินเดือนของคุณ — ซึ่งหมายความว่าจะถูกเก็บภาษีที่ 40% (เนื่องจากเงินเดือนของคุณได้ใช้ช่วงอัตราภาษีพื้นฐานไปจนถึง £50,270 แล้ว) ภาษีเงินได้รวมจากกำไรค่าเช่าของคุณในสถานการณ์นี้คือ £4,800
หากอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้เดียวของคุณ จำนวน £12,579 แรกจะได้รับการคุ้มครองโดย Personal Allowance (ไม่มีภาษี) จากนั้นคุณจะจ่าย 20% สูงสุดถึง £50,270, 40% สูงสุดถึง £125,140 และ 45% สำหรับส่วนที่เกินกว่านั้น National Insurance ไม่ได้ถูกเรียกเก็บจากรายได้ค่าเช่า (เป็นรายได้ที่ไม่ได้มาจากการทำงาน) ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญเมื่อเทียบกับการจ้างงานหรือการประกอบอาชีพอิสระ
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีรายได้รวมเกิน £100,000 จะเผชิญกับการลดหย่อน Personal Allowance แบบขั้นบันได — โดยค่าเผื่อ £12,579 จะถูกหักออก £1 สำหรับทุกๆ £2 ที่เกิน £100,000 กำไรค่าเช่าจะผลักดันคุณเข้าสู่กับดักนี้มากขึ้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีเงินเดือน £90,000 บวกกับกำไรค่าเช่า £15,000 จะมีรายได้รวม £105,000 ซึ่งหมายความว่า Personal Allowance £5,000 จะถูกหักออก — ทำให้เกิดอัตราภาษีส่วนเพิ่มที่มีผลจริงที่ 60% สำหรับรายได้ค่าเช่าในโซนการลดหย่อนแบบขั้นบันได
ค่าเผื่ออสังหาริมทรัพย์ £1,000 คืออะไร?
ค่าเผื่ออสังหาริมทรัพย์ทำงานคล้ายกับ Trading Allowance สำหรับรายได้จากการประกอบอาชีพอิสระ หากรายได้รวมจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณ (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) คือ £1,000 หรือน้อยกว่าต่อปี คุณไม่จำเป็นต้องแจ้ง HMRC หรือจ่ายภาษีใดๆ ซึ่งครอบคลุมรายได้เป็นครั้งคราว เช่น การให้เช่าที่จอดรถ, การให้เช่าห้องพักระยะสั้น หรือรายได้เล็กน้อยอื่นๆ จากอสังหาริมทรัพย์
หากรายได้รวมจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณเกิน £1,000 คุณมีสองทางเลือก: หักค่าใช้จ่ายจริง (แนวทางมาตรฐานสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าส่วนใหญ่) หรือหักค่าเผื่อคงที่ £1,000 แทน คุณไม่สามารถใช้ทั้งสองอย่างได้ — ต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีดอกเบี้ยจำนอง, ประกันภัย, ค่าธรรมเนียมการจัดการ และค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายจริงมักจะเกิน £1,000 เสมอ
โปรดทราบว่าค่าเผื่ออสังหาริมทรัพย์แยกต่างหากจาก Rent-a-Room Relief ซึ่งช่วยให้คุณมีรายได้ปลอดภาษีสูงสุดถึง £7,500 จากการให้เช่าห้องพักพร้อมเฟอร์นิเจอร์ในบ้านหลักของคุณ หากคุณให้เช่าห้องนอนสำรองแทนที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหาก Rent-a-Room Relief มักจะเอื้อเฟื้อกว่า การลดหย่อนทั้งสองนี้ไม่สามารถรวมกันสำหรับรายได้เดียวกันได้
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายอะไรได้บ้างจากรายได้ค่าเช่า?
ค่าใช้จ่ายที่อนุญาตให้หักได้จะช่วยลดกำไรค่าเช่าที่ต้องเสียภาษีของคุณ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต้องเกิดขึ้น "ทั้งหมดและโดยเฉพาะ" สำหรับธุรกิจให้เช่า หมวดหมู่หลักๆ ได้แก่:
- ค่าธรรมเนียมตัวแทนให้เช่า: ค่าคอมมิชชันที่เรียกเก็บโดยบริษัทจัดการ (โดยทั่วไป 8-15% ของค่าเช่า)
- ประกันภัย: ประกันภัยอาคารและทรัพย์สินของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์, ประกันภัยการรับประกันค่าเช่า
- การซ่อมแซมและบำรุงรักษา: การซ่อมหม้อต้มน้ำ, การทาสีใหม่, การเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ชำรุด (แต่ไม่ใช่การปรับปรุง)
- ค่าเช่าที่ดินและค่าบริการ: สำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าสิทธิ
- ภาษีสภาและค่าสาธารณูปโภค: เฉพาะในช่วงที่ไม่มีผู้เช่าเมื่อคุณเป็นผู้จ่าย
- ค่าธรรมเนียมการทำบัญชี: ค่าใช้จ่ายในการจัดทำบัญชีอสังหาริมทรัพย์และแบบแสดงรายการภาษีของคุณ
- ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย: สำหรับการต่ออายุสัญญาเช่าหรือการดำเนินการขับไล่ (ไม่ใช่การซื้อครั้งแรก)
- ค่าเดินทาง: ค่าระยะทางในการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์หรือพบปะผู้เช่า (45p/ไมล์ โดยรถยนต์)
- การเปลี่ยนสิ่งของเครื่องใช้ในบ้าน: การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า และของตกแต่ง (แบบเดียวกัน)
ข้อแตกต่างที่สำคัญ: การซ่อมแซมสามารถหักลดหย่อนได้ แต่การปรับปรุงไม่สามารถทำได้ การซ่อมหม้อต้มน้ำที่เสียเป็นการซ่อมแซม (หักลดหย่อนได้) การเปลี่ยนหม้อต้มน้ำที่ใช้งานได้ด้วยรุ่นที่ดีกว่าเป็นการปรับปรุง (รายจ่ายฝ่ายทุน — หักลดหย่อนได้เฉพาะกับ CGT เมื่อคุณขาย) HMRC ตรวจสอบขอบเขตนี้อย่างใกล้ชิด ดังนั้นควรเก็บรักษาบันทึกและภาพถ่ายสภาพก่อน/หลังอย่างละเอียด
หากคุณจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองแทนที่จะใช้ตัวแทนให้เช่า คุณยังคงสามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายสำหรับการโฆษณา, การเดินทาง และเวลาของคุณจะสะท้อนอยู่ในค่าใช้จ่ายที่ต่ำลงโดยปริยาย อย่างไรก็ตาม คุณไม่สามารถจ่าย "ค่าธรรมเนียมการจัดการ" ให้ตัวเองและหักลดหย่อนได้ — เฉพาะการจ่ายเงินให้บุคคลที่สามเท่านั้นที่อนุญาต
ข้อจำกัดการหักลดหย่อนดอกเบี้ยจำนองตามมาตรา 24 ทำงานอย่างไร?
ตั้งแต่เดือนเมษายน 2020 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัยไม่สามารถหักดอกเบี้ยจำนองเป็นค่าใช้จ่ายได้อีกต่อไป แต่คุณจะได้รับเครดิตภาษี (ในทางเทคนิคคือ "การลดหย่อนภาษี") มูลค่า 20% ของต้นทุนทางการเงินของคุณ ซึ่งหมายความว่ากำไรค่าเช่าที่ต้องเสียภาษีของคุณจะถูกคำนวณ *ก่อน* หักดอกเบี้ย และจากนั้นคุณจะได้รับเครดิต 20% คืนในตอนท้าย
สำหรับผู้เสียภาษีอัตราพื้นฐานที่จ่ายภาษี 20% สิ่งนี้เป็นกลาง — คุณจ่าย 20% จากกำไรที่รวมดอกเบี้ย จากนั้นได้รับเครดิต 20% ซึ่งสุทธิแล้วเท่ากัน แต่สำหรับผู้เสียภาษีอัตราสูงที่ 40% คุณจ่าย 40% จากกำไร แต่ได้รับคืนเพียง 20% — ซึ่งเป็นต้นทุนจริง 20% สำหรับทุกๆ ปอนด์ของดอกเบี้ยจำนอง สำหรับผู้เสียภาษีอัตราเพิ่มเติม ส่วนต่างคือ 25%
ผลกระทบในทางปฏิบัติรุนแรงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีภาระหนี้สูง ลองพิจารณาเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีเงินเดือน £60,000 และมีอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ค่าเช่า £15,000 และดอกเบี้ยจำนอง £10,000 ก่อนมาตรา 24 กำไรที่ต้องเสียภาษีคือ £5,000 (ค่าเช่าหักดอกเบี้ยหักค่าใช้จ่าย) หลังมาตรา 24 กำไรที่ต้องเสียภาษีคือ £15,000 หักค่าใช้จ่ายอื่นๆ (สมมติว่า £13,000) และดอกเบี้ย £10,000 สร้างเครดิตภาษีเพียง £2,000 รายได้ที่ต้องเสียภาษีที่เพิ่มขึ้นยังสามารถผลักดันคุณเข้าสู่วงเงินที่สูงขึ้นหรือกระตุ้นการลดหย่อน PA แบบขั้นบันได — ทำให้เกิดผลกระทบภาษีแบบต่อเนื่อง
ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ประเภททุนใดที่ใช้บังคับเมื่อฉันขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า?
เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (buy-to-let) กำไร (ราคาขายหักราคาซื้อหักค่าใช้จ่ายที่อนุญาต) จะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ประเภททุน อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีอัตรา CGT สูงกว่าสินทรัพย์อื่นๆ: 18% สำหรับผู้เสียภาษีอัตราพื้นฐาน และ 24% สำหรับผู้เสียภาษีอัตราสูง/อัตราเพิ่มเติม จำนวนเงินยกเว้นประจำปีที่ £3,000 สามารถหักล้างกำไรส่วนเล็กน้อยได้
ค่าใช้จ่ายที่อนุญาตให้หักได้ซึ่งช่วยลดกำไร ได้แก่: ราคาซื้อเดิม, อากรแสตมป์ที่จ่ายในการซื้อ, ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย (การซื้อและการขาย), ค่าธรรมเนียมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในการขาย และการปรับปรุงทุนที่ทำขึ้นระหว่างการเป็นเจ้าของ (การต่อเติม, การดัดแปลง, ไม่ใช่การซ่อมแซม) สิ่งเหล่านี้สามารถรวมกันเป็นหลายหมื่นปอนด์และลดกำไรที่ต้องเสียภาษีได้อย่างมีนัยสำคัญ
CGT สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะต้องรายงานและชำระภายใน 60 วันนับจากวันที่เสร็จสิ้น (ไม่ใช่การแลกเปลี่ยนสัญญา) ซึ่งเร็วกว่ากำหนดเวลาการประเมินตนเองปกติมาก และทำให้ผู้ขายหลายรายไม่ทันตั้งตัว คุณรายงานการจำหน่ายผ่านบริการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ CGT ออนไลน์ของ HMRC และชำระภาษีโดยประมาณทันที การปรับปรุงใดๆ จะถูกกระทบยอดในแบบแสดงรายการประเมินตนเองของคุณในภายหลัง
ฉันจำเป็นต้องลงทะเบียนสำหรับการประเมินตนเองในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่?
ใช่ — หากรายได้รวมจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณเกินค่าเผื่ออสังหาริมทรัพย์ £1,000 คุณต้องลงทะเบียนสำหรับการประเมินตนเองและยื่นแบบแสดงรายการภาษีทุกปี สิ่งนี้ใช้ได้แม้ว่าคุณจะขาดทุนหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วก็ตาม คุณรายงานรายได้ค่าเช่าของคุณในหน้า UK Property (SA105) ของแบบแสดงรายการประเมินตนเอง โดยระบุรายได้, ค่าใช้จ่าย และเครดิตภาษีดอกเบี้ยจำนองแยกต่างหาก
หากคุณได้ลงทะเบียนสำหรับการประเมินตนเองแล้ว (อาจเป็นเพราะคุณประกอบอาชีพอิสระหรือมีรายได้เกิน £150,000) คุณเพียงแค่เพิ่มหน้าอสังหาริมทรัพย์ลงในแบบแสดงรายการที่มีอยู่ของคุณ กำหนดเวลาสำหรับการยื่นแบบออนไลน์คือวันที่ 31 มกราคมหลังจากสิ้นสุดปีภาษี หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง รายได้ค่าเช่าทั้งหมดในสหราชอาณาจักรจะถูกรายงานรวมกันเป็นธุรกิจให้เช่าเดียว — คุณไม่ต้องยื่นแยกสำหรับแต่ละอสังหาริมทรัพย์
การขาดทุนจากอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรสามารถยกยอดไปข้างหน้าและหักล้างกับกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้ — แต่ไม่สามารถหักล้างกับรายได้อื่นๆ ได้ หากดอกเบี้ยจำนองและค่าใช้จ่ายเกินรายได้ค่าเช่าของคุณ การขาดทุนจะถูกยกยอดไปข้างหน้าจนกว่าคุณจะมีกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อหักล้าง เก็บรักษาบันทึกการขาดทุนอย่างละเอียด เนื่องจากอาจใช้เวลาหลายปีกว่าจะใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่
การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในปี 2026/27 มีอะไรบ้าง?
ระบอบ Furnished Holiday Let (FHL) ถูกยกเลิกตั้งแต่เดือนเมษายน 2025 ซึ่งหมายความว่าการให้เช่าที่พักตากอากาศระยะสั้นจะไม่ได้รับการปฏิบัติทางภาษีพิเศษอีกต่อไป ก่อนหน้านี้ อสังหาริมทรัพย์ FHL สามารถเรียกร้องค่าเผื่อทุน, ได้รับการยกเว้นจากมาตรา 24 และมีสิทธิ์ได้รับ Business Asset Disposal Relief เมื่อขาย ตั้งแต่ปี 26-27 พวกเขาจะถูกเก็บภาษีเช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั่วไป — ซึ่งเป็นข้อเสียเปรียบอย่างมากสำหรับเจ้าของที่พักตากอากาศ
จำนวนเงินยกเว้นประจำปีของ CGT ก็ถูกลดลงเหลือ £3,000 (จาก £6,000 ในปี 2023/24 และ £12,300 ก่อนหน้านั้น) ซึ่งหมายความว่าแม้แต่กำไรเล็กน้อยจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเสียภาษีแล้ว สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น £100,000 การยกเว้น £3,000 ช่วยประหยัดภาษีได้เพียง £720 — ซึ่งแทบไม่มีความหมายเมื่อเทียบกับภาระภาษีโดยรวม
ในอนาคต Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) จะกำหนดให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ตามเกณฑ์เกิน £50,000 ต้องส่งข้อมูลดิจิทัลรายไตรมาสไปยัง HMRC แม้ว่าวันที่เริ่มใช้งานเต็มรูปแบบจะยังคงมีการเปลี่ยนแปลง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรเริ่มเก็บรักษาบันทึกดิจิทัลตั้งแต่นี้โดยใช้ซอฟต์แวร์ที่เข้ากันได้เพื่อช่วยให้การเปลี่ยนผ่านเป็นไปอย่างราบรื่น
ฉันจะประมาณการภาษีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั้งหมดของฉันได้อย่างไร?
ในการประมาณการภาษีของคุณ ให้คำนวณกำไรค่าเช่าของคุณ (ค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายที่อนุญาต โดยไม่รวมดอกเบี้ยจำนอง) เพิ่มไปยังรายได้อื่นๆ ของคุณ และใช้อัตราภาษีส่วนเพิ่ม จากนั้นหักเครดิต 20% สำหรับดอกเบี้ยจำนองของคุณ สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีเงินเดือน £45,000 พร้อมกำไรค่าเช่า £10,000 และดอกเบี้ยจำนอง £6,000: กำไร £10,000 ผลักดันรายได้รวมเป็น £55,000 ซึ่งถูกเก็บภาษีที่ 40% ในส่วนที่เกิน £50,270 เครดิตดอกเบี้ยจำนองคือ £1,200
ใช้เครื่องคำนวณของเราเพื่อจำลองสถานการณ์ต่างๆ ป้อนรายได้รวมของคุณ (เงินเดือนบวกกำไรค่าเช่า) เพื่อดูอัตราภาษีส่วนเพิ่มที่ถูกต้อง อย่าลืมไม่รวมดอกเบี้ยจำนองจากการคำนวณค่าใช้จ่ายของคุณและใช้เครดิตแยกต่างหาก — นี่คือข้อผิดพลาดที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทำบ่อยที่สุดเมื่อประมาณการภาษีของตน
สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่พิจารณาว่าจะจัดตั้งบริษัท (ดำเนินงานผ่านบริษัทจำกัด) การคำนวณจะแตกต่างกัน — บริษัทต่างๆ ยังคงสามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้เต็มจำนวน และจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ 25% แทนที่จะเป็นอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดู คู่มือผู้ประกอบการรายเดียวเทียบกับบริษัทจำกัด ของเราสำหรับการเปรียบเทียบโครงสร้าง
แหล่งข้อมูล
- HMRC — ภาษีรายได้ค่าเช่า รายได้ค่าเช่าถูกเก็บภาษีตามอัตราส่วนเพิ่ม: 20%, 40%, 45% เข้าถึงเมื่อกรกฎาคม 2026
- HMRC — ข้อจำกัดดอกเบี้ยจำนอง (มาตรา 24) เครดิตภาษีที่ 20% ของต้นทุนทางการเงิน เข้าถึงเมื่อกรกฎาคม 2026
- HMRC — อัตราภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ประเภททุน อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย: 18% (อัตราพื้นฐาน), 24% (อัตราสูง) จำนวนเงินยกเว้นประจำปี: £3,000 เข้าถึงเมื่อกรกฎาคม 2026
- HMRC — อัตราภาษีเงินได้และ Personal Allowances Personal Allowance £12,579 เข้าถึงเมื่อกรกฎาคม 2026